Sin embargo, la construcción de pisos nuevos sigue creciendo, hasta un 10% respecto al año pasado, dicen los arquitectos. ¿Cómo es posible que siga habiendo colas para comprar y los precios sigan subiendo? ¿Cuándo van a bajar los precios de los pisos? La vivienda ha sido en los últimos años una de las mejores inversiones. “No hay nada que dé ese rendimiento”, aseguran desde la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA). Esta es la explicación. A pesar de ello, según Gregorio Mayayo, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), “los inversores en vivienda pueden alterar los precios, pero no el volumen de la demanda”.

Y es que desde 1996, año en que se considera que comenzó el periodo expansivo del sector, la demanda ha aumentado de forma exponencial por diversas causas:

• Por el considerable aumento de la población activa, que rondaba los 16 millones en 1997 y supera los 19 en nuestros días, según el INE. Esto significa que cada vez hay más gente trabajando que se puede plantear comprar o cambiar de piso.
• La afloración de dinero negro como consecuencia de la llegada del euro.
• La incorporación a la población del país de cerca de 2 millones de emigrantes, que desean adquirir vivienda cuando su situación económica se estabiliza.
• Los bajos tipos de interés.
• El alargamiento de los plazos de amortización, con lo que el diferencial de la cuota de la "hipoteca-renta" del alquiler es cada vez menor, sobre todo en cuanto pasan unos años desde la adquisición.
• Una creciente demanda de vivienda vacacional por parte de los extranjeros, sobre todo en la costa.
• La alternativa, el alquiler, cuesta mucho más. Además la compra tiene un trato fiscal favorable y el alquiler no.
• Apenas un 10% de las viviendas conforman el parque de viviendas en alquiler.
• Otros factores demográficos y sociológicos, como las separaciones matrimoniales, por ejemplo, también generan demanda real de nuevos hogares

La burbuja inmobiliaria

El gobernador del Banco de España, Jaime Caruana, declaraba recientemente que los precios de la vivienda están sobrevalorados entre un 8% y un 20%, aunque asegura que “llamar a esto burbuja, quizás sea excesivo”. El presidente de la AHE coincide con Caruana en que “no existe” burbuja inmobiliaria e insiste en que no puede haberla. “Todavía se da una demanda insatisfecha muy fuerte y son muchas las personas dispuestas a comprar”, añade. Aunque augura para 2005 una cierta “corrección de precios”, considera deseables tasas de crecimiento de los precios que ronden entre el 8%- 10%, y se refiere a la sobrevaloración como una tasa que corrige el propio mercado.

Vergés, responsable del boletín de coyuntura del CSCAE, también cree que la demanda va a comenzar a replegarse. Pero asegura que durante los últimos años ha sido tan grande que los constructores han aumentado sus márgenes de beneficio entre un 30% y un 35%. Ante esta situación el arquitecto reclama intervención administrativa.

“Es una inflación de demanda, no de costes”, al menos para el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España. Su vicepresidente primero, Joan Ollé Bertrán, explica que aunque la oferta se fue incrementando progresivamente de forma notoria, los agentes de la propiedad inmobiliaria han constatado que “año tras año el equilibrio se ha producido mediante un continuo incremento de precios constantes”, apoyados en una financiación privilegiada.

Por su parte, desde ASPRIMA se asegura que los márgenes de los promotores inmobiliarios- quienes compran suelo, construyen y venden al cliente final- rondan el 15%, según el último estudio del Grupo Planner y ASPRIMA, elaborado en julio de 2004. Para los promotores no hay burbuja inmobiliaria ni la ha habido nunca; “todo lo que se construye se sigue vendiendo y tampoco los precios están sobrevalorados, ya que se mantiene el ritmo de la construcción en viviendas iniciadas (700.000 este año en toda España) aunque comienza a ralentizarse el de las viviendas finalizadas (450.000)”.

Fuentes del Ministerio de la Vivienda anuncian iniciativas “basadas en el consenso con las comunidades autónomas para satisfacer la demanda de familias y jóvenes con situaciones especiales”. La Unión de Consumidores de Andalucía-UCA/UCE valora positivamente “cualquier medida destinada a acceder más fácilmente a un derecho constitucional como lo es el derecho a la vivienda”.

El problema que debe afrontar el Gobierno no es el encarecimiento del precio del suelo “sino la implementación de medidas adecuadas para los sectores de nuestra población que no pueden asumir la altura del listón al que hemos colocado el acceso a la primera vivienda”, opina Ollé Bertrán.

Sea primera vivienda, segunda residencia, nueva o de segunda mano, la compra de una casa constituye a menudo la transacción económica más importante que una persona emprende como consumidora, debido a su elevado importe y a la trascendencia que tiene en su propia vida y su economía. Esta adquisición condiciona al propietario hasta tal punto que ha de destinar un gran porcentaje de sus ingresos durante un importante periodo de tiempo para afrontar su pago.

El euríbor, principal índice utilizado para fijar los tipos de interés de los préstamos hipotecarios, volvió a caer en octubre y se estableció en el 2,316%. Así, el tipo medio de las hipotecas concedidas por las entidades de crédito se colocó en el 3,332%. No obstante, “una subida significativa de los intereses produciría una asfixia económica de las familias”, vaticina Juan Moreno, presidente de UCA/UCE, quien considera además que se aumentaría “el nivel de impago” y que todo ello “provocaría un retraimiento de gasto de los consumidores y usuarios en el mercado”.

Las repercusiones derivadas del esfuerzo que los españoles dedicamos a la vivienda en el consumo de otros productos “son indiscutibles” para Moreno. “La capacidad económica de la familia queda muy mermada. Esto revierte, por un lado, en el impedimento de cualquier capacidad de ahorro y, por otro, en una especie de ‘espiral de endeudamiento’, ya que para la adquisición de otros productos debe recurrirse de nuevo a la financiación”. Según Vergés, muchas personas justifican el gran endeudamiento, a veces durante 30 años, alegando que la compra de una casa les exige porque “confían en su futura revalorización”. Lo cierto, para este experto en vivienda, es que el comprador “termina eligiendo, sin valorar suficientemente sus contrapartidas ni sopesar sus propios recursos, un ‘negocio’ que puede ir en contra de su propio interés”.

Son muchos los que, como Vergés, opinan que una probable subida de tipos de interés, unida a subidas salariales no acordes con el aumento del coste de las hipotecas o a situaciones de paro o jubilación, convertirá las cargas derivadas del pago de la vivienda en “insoportables” para muchas familias.

Otros, como Gregorio Mayayo, no están de acuerdo con este análisis. Con cifras en la mano cree estar en situación de afirmar que “todas las familias que compararon sus viviendas antes de 2003, aunque subieran los tipos entre 1 punto y 1,25 pagarían menos de lo que pagaban de cuota en un principio”.

Con los tipos de interés en mínimos y la deuda de las familias en máximos, la compra de una vivienda indudablemente genera incertidumbre. Desde diversas entidades, como el Banco de España, se pide prudencia y contención del gasto.

11/22/2004 09:23:00 a. m.|W|P|Unknown|W|P|La ministra Trujillo se felicitó hace unos días por la desaceleración en un par de décimas del crecimiento del precio de la vivienda, que sigue aumentando a un ritmo por encima del 17% anual. Un vistazo a las estadísticas revela que el precio de los inmuebles se ha incrementado más del 14% anual desde 1996, lo que supone que, en términos reales, la vivienda ha duplicado su precio en menos de ocho años. Esa es la experiencia que han vivido millones de ciudadanos, que han visto recompensados sus esfuerzos para comprar un piso por la revalorización de los precios
Dicho con palabras llanas, nadie que haya adquirido una vivienda en los últimos años se ha arrepentido de haber tomado esa decisión.Además, no hay ningún signo de que vaya a explotar la llamada «burbuja inmobiliaria», desenlace que sólo sería posible en el contexto de una fuerte y duradera depresión económica. Por eso, quien quiera comprar un piso, haría mejor en hacerlo ahora que en esperar una caída que no tiene visos de llegar
Las estimaciones se mueven en un crecimiento de la economía española en los tres próximos años entre un 2,5% y un 3%, escenario en el que previsiblemente se mantendría el nivel de demanda de vivienda de estos últimos ejercicios. Esta es la hipótesis con la hay que contar por una serie de razones. En primer lugar, porque existe en estos momentos más de un millón de inmigrantes con papeles que quieren invertir en una vivienda, puesto que tienen fundadas expectativas de residir durante largo tiempo en España
En segundo lugar, hay una creciente demanda de segunda vivienda del sector de la población con más alto poder adquisitivo, que se superpone a las compras de extranjeros en zonas turísticas como la Costa del Sol, Baleares o Valencia. En tercer lugar, los inversores siguen prefiriendo ahorrar su dinero en inmuebles en lugar de en las Bolsas, cuyos índices están hoy aún por debajo del nivel de 1999 |W|P|110111569476921389|W|P|La vivienda sigue siendo rentable|W|P|cesar.villasante@gmail.com11/17/2004 09:27:00 a. m.|W|P|Unknown|W|P|Un nuevo informe de Asprima también advierte que el mercado pierde fuerza: la actividad crecerá un 5,8% en 2004, mientras que el año anterior aumentó un 7,3% Los elevados precios de la vivienda y el rio de crecimiento de los mismos, que no se ha frenado en los últimos meses, ha provocado que aumente un 20% el tiempo medio que se tarda en vender un piso en España respecto a lo que sucedía hace apenas un año, según los datos recopilados por el Consejo de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE). El máximo responsable del Consejo de Agentes Inmobiliarios, Fernando García Notario, aseguró a que "el nivel de compraventa ha descendido" y "la casa que antes se tardaba cuatro meses en vender, ahora se tarda cinco, es decir, un incremento de tiempo del 20%". "Se ha frenado la agilidad en las ventas y se ha pasado de despachar pisos a venderlos", explicó gráficamente, antes de aclarar que "el nivel de compraventas ha disminuido, pero el precio no". Como solución, propuso acometer conjuntamente un proceso de rebaja del precio del suelo y de mejora del sistema de alquileres. "Tiene que haber un sistema de alquileres decentes y honestos, a precios reales de verdad porque, ahora, los españoles se pueden permitir el lujo de alquilar o comprar, porque están al mismo precio", apuntó. Para García Notario, la solución a los alquileres pasa por incrementar la seguridad jurídica y garantizar al arrendador que si un inquilino no paga dos meses seguidos se vea obligado a abandonar la casa en un plazo inferior a tres meses. "Sólo con un gran parque de vivienda en alquiler caerá el precio de la segunda mano", dijo. Mientras, fuentes de la Asociación Nacional de Promotores y Constructores (APCE) certificaron la desaceleración del ritmo de venta de los pisos. "Se ha producido una cierta desaceleración de la decisión de compra de los ciudadanos, pero la demanda sigue aumentando cada día. Se podría decir que antes vendíamos los pisos a toda máquina y ahora nos cuesta un poco más", explicaron las citadas fuentes. En este sentido, recordaron que la construcción de vivienda nueva "sigue a un muy buen ritmo" en lo que va de año, lo que, junto a los datos de hipotecas contratadas en el primer semestre, "confirma que las familias siguen ejerciendo presión sobre la oferta", aunque a un nivel "bastante inferior al que existía en años anteriores". No obstante, los promotores manifestaron su "tranquilidad" por el futuro del negocio en los próximos años y vieron sin preocupación que se vaya ajustando el nivel de precios a la demanda real, para evitar así la especulación y fomentar un "equilibrio" del mercado inmobiliario. Finalmente, las fuentes consultadas admitieron que pueden existir determinadas compañías inmobiliarias que estén empezando a notar en sus cuentas de resultados el aumento en los plazos de venta, si bien señalaron que "no se trata de una tendencia general" que afecte al conjunto del sector. Por otra parte, según el primer Indicador Sintético de Actividad Inmobiliaria (ISAI) de la Comunidad de Madrid, elaborado por Asprima, el negocio del sector aumentará un 5,8% durante 2004, tras el incremento del 7,3% registrado en el año anterior, lo que indica la pérdida de fuerza del mercado.|W|P|110068376468322567|W|P|Un piso tarda cinco meses en venderse ahora, frente a los cuatro de hace un año, según los promotores|W|P|cesar.villasante@gmail.com11/17/2004 09:25:00 a. m.|W|P|Unknown|W|P|En el tercer trimestre del pasado ejercicio, los pisos subieron el 16,45 por ciento, menos que en el actual En lo que llevamos de año, el ascenso es del 12,88 por ciento A pesar de las cifras, Trujillo cree que el dato publicado es "positivo" La vivienda continuó marcando un ritmo acelerado de crecimiento en el tercer trimestre del año. Los precios subieron un 17,18 por ciento respecto al mismo periodo del año anterior con lo que el metro cuadrado asciende a 1.672 euros. En lo que llevamos de año la adquisición de una vivienda es un 12,88 por ciento más caro. Sin embargo, para la ministra de este departamento, María Antonia Trujillo, "el dato es positivo" a la vez que reconoce "aumenta, pero cada vez menos". Madrid se sitúa una vez más en el primer puesto de la lista de comunidades más caras, con un precio por metro cuadrado de 2.881 euros, y Extremadura también ocupa su habitual lugar como la más barata, con 719 euros el metro cuadrado. El precio de la vivienda continuó imparable en el tercer trimestre de 2004. Así lo demuestran los datos que hizo ayer públicos el Ministerio de Vivienda y que indican que entre julio y septiembre los precios subieron un 17,18 por ciento respecto al mismo periodo del año anterior. Este incremento supone que el precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre (incluye la nueva y la de segunda mano) asciende a 1.672 euros. Ante este dato, la titular del departamento de Vivienda, María Antonia Trujillo, declaró ayer que la vivienda "aumenta, pero cada vez menos" y la evolución de los precios en el tercer trimestre del año "es positiva". Sin embargo, los datos no dicen lo mismo. El descenso respecto al segundo trimestre del año (abril-junio) es tan sólo de un 0,24 por ciento cuando creció un 17,42 por ciento. Hay que recordar también que la evolución de los precios del primer trimestre del año (17,18 por ciento) ponía de manifiesto un crecimiento exactamente igual al anunciado ayer. Otro dato más que pone en evidencia la contradicción entre las palabras de la ministra y las cifras es que en el tercer trimestre del 2003 los precios subieron el 16,45 por ciento respecto al mismo periodo del ejercicio anterior, lo que refleja una aceleración en el ritmo de encarecimiento. En lo que llevamos de año adquirir una vivienda es un 12,88 por ciento más caro y, entre el segundo trimestre y el tercero, el incremento ha sido del 3,54 por ciento. El anuncio de estas cifras se producen un día después de que Trujillo expresara su confianza en que "la senda alcista de los precios no sea eterna" además de decir que su Departamento no está para "bajar los precios". "Con estas cifras se puede predecir que alcanzaremos la estabilidad en este periodo", añadió la ministra después de firmar con el Consejo de la Juventud un convenio de colaboración para organizar el I Foro de Participación en las Políticas de Vivienda, que tendrá se celebrará en el mes de diciembre. Por comunidades autónomas, el mayor incremento interanual de los precios de las viviendas en el tercer trimestre correspondió a Murcia, con un aumento del 25,39 por ciento en los últimos doce meses, seguida de Cataluña (20,34 por ciento) y Andalucía (20,05 por ciento). Por encima del aumento medio nacional (17,18 por ciento) también se situaron la Comunidad Valenciana (19,99 por ciento), la Comunidad de Madrid (18,35 por ciento) y Castilla-La Mancha (17,52 por ciento). Por debajo de la subida media de los pisos en el conjunto del país estuvieron Aragón (14,69 por ciento), Baleares (14,53 por ciento), Cantabria (14,50 por ciento), País Vasco (14,15 por ciento), Castilla y León (13,07 por ciento), Galicia (12,67 por ciento) y Extremadura (11,38 por ciento). En el otro lado de la balanza están las comunidades con menor crecimiento de los precios en los últimos doce meses han sido Asturias (1,30 por ciento), Comunidad Foral de Navarra (7,59 por ciento), Canarias (8,43 por ciento) y La Rioja (8,79 por ciento). Madrid ocupa una vez más el puesto número uno en cuanto a la comunidad más cara. Aquí el precio del metro cuadrado asciende a 2.881 euros el metro cuadrado. Extremadura también ocupa su tradicional lugar como la más barata (719 euros el metro cuadrado). Ayer también se conocieron los datos de consumo de cemento durante los últimos doce meses. Según Oficemen, patronal del sector, en dicho periodo el consumo creció el 3,64 por ciento, la tasa interanual más baja de los últimos diecisiete meses. Sólo durante ese mes se consumieron en España 3,89 millones de toneladas de cemento, lo que supone un descenso del 7,64 por ciento respecto al mismo periodo del 2003, que contrasta con la caída del 0,9 por ciento registrada hace un año. Durante los diez primeros meses del año el consumo nacional ha ascendido a 40,22 millones de toneladas, un 2,79 por ciento más que entre enero y octubre del 2003. Este ritmo de crecimiento también es reducido si se compara con el registrado en los mismos periodos de años anteriores: el 4,11 por ciento en el 2003, el 5,1 por ciento en el 2002 y el 9,94 por ciento en el 2001. Por otra parte, la Seguridad Social prevé, en la actual legislatura, desarrollar un programa de enajenación de todas las viviendas que figuran en su patrimonio, unas 1.300 en toda España, según anunció ayer el subdirector general de Gestión del Patrimonio, Inversiones y Obras, Julio Megía. Las viviendas que estén vacías saldrán a subasta pública y las que estén ocupadas se ofertarán, en primer lugar a los inquilinos.|W|P|110068361524340703|W|P|El precio de la vivienda se dispara un 17,18%|W|P|cesar.villasante@gmail.com11/16/2004 11:30:00 a. m.|W|P|Unknown|W|P|Los usuarios de estos productos acaban devolviendo las deducciones obtenidas a Hacienda. El alto precio impide ahorrar en cuatro años el dinero necesario . Tienen una media de 26 años. Acaban de conseguir su primer empleo estable y piensan que se van a comer el mundo. Sueñan con independizarse y dejar de oír los sermones paternos por haber dejado el cuarto desordenado o salir de juerga hasta horas intempestivas. Pero entonces echan cuentas y se atragantan con los precios desorbitados de la vivienda, ninguno al alcance de su bolsillo. Para algunos la única solución pasa por abrir una cuenta ahorro vivienda. Muchos jóvenes se agarran a este producto financiero como a una tabla de salvación con la esperanza de que este sistema de ahorro acabe de un plumazo con la pesadilla de enfrentarse a un mercado inmobiliario inalcanzable. Hacen números y cruzan los dedos para que la burbuja de la construcción se desinfle. Sin embargo, pasados cuatro años, las que se desinflan son sus aspiraciones por conseguir la entrada para su primera casa. A la mitad no le queda más remedio que renunciar a sus ilusiones. "El incremento desmesurado de los precios ha hecho que estas cuentas pierdan todo su atractivo. Tanto es así que según los datos que manejamos, el 47 de los jóvenes que invierten su dinero en ellas no logran acceder a la compra de un inmueble", señala Gustavo Samoya, de los servicios jurídicos de la Federación de Usuarios y Consumidores Independientes. Devolver las deducciones El contrato de este producto financiero vence a los cuatro años. Al cabo de este periodo pocos jóvenes han logrado amasar el dinero necesario para adquirir una vivienda y se ven entre la espada y la pared. O le devuelven a Hacienda las deducciones fiscales de las que se han beneficiado en ese tiempo -el 15 por ciento de las cantidades depositadas durante un año, hasta un máximo de 9.015,18 euros- o se resignan a comprarse "cualquier cosa", haciendo concesiones en metros cuadrados en la zona que deseaban residir, subraya Susana Ranea, asesora jurídica de la vivienda de la Federación Andaluza de Consumidores y Usuarios (Facua). "Ante la inminente llegada del vencimiento del plazo, muchos clientes se ven inmersos en una desesperante búsqueda. Comprueban indignados que en esos cuatro años la vivienda se ha encarecido hasta en un 30 por ciento, lo que hace que el dinero ahorrado acabe cayendo en saco roto", indicó un responsable de la Asociación de Usuarios de Banca en Cádiz (Ausbanc). La continua escalada de los precios del mercado inmobiliario ha hecho que las cifras no cuadren. Al año, la media de ingresos depositados en estas cuentas asciende, según los expertos consultados, a los 6.000 euros. Esto significa que en cuatro años los jóvenes consiguen unos ahorros de unos 24.000 euros. Por mucho que hagan números, las cuentas no salen redondas. "Una entrada requiere en torno al 20 por ciento de la tasación de la casa. Pongamos que ésta cuesta 35 millones. Ese porcentaje supondría que en ese periodo el joven ha tenido que acumular unos 42.000 euros. ¿Quién tiene esa capacidad de ahorro en ese tiempo si encima siguen subiendo los precios?". Quien lanza esta pregunta es un responsable de una sucursal de Unicaja de la provincia. El perfil de los clientes de las cuentas de ahorro vivienda coincide con el de un joven de entre 20 y 30 años, que lleva unos dos años con un trabajo estable y busca acceder a su primer inmueble, según precisan fuentes de una Caja de Ahorros. Para la entidad financiera, este producto es una buena vía de acceso a la vivienda por la bondad fiscal que ofrece. Y porque además, estimula el ahorro. Para los más indisciplinados, esta fórmula es una manera de obligarse a reservar una cantidad mensual de su sueldo a la adquisición de una casa. Es una de las ventajas de este producto reconocida por los expertos. "La cuenta vivienda ofrece más facilidades de ahorro, lo incentiva y además permite obtener deducciones fiscales", sostiene José Carlos Cutiño, asesor técnico jurídico de la Unión de Consumidores de Andalucía. Eso sí, Cutiño recomienda que quienes las suscriban se conciencien previamente de que tienen cuatro años por delante. "Y se planifiquen para luego no pillarse los dedos", advierte. "Está claro que quien contrata este producto asume un riesgo ya que si no invierte el dinero conseguido sabe que deberá devolver al fisco las deducciones", añade. La ministra propone una convergencia con otros países de la UE La ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, aseguró ayer que su departamento propugnará un mayor equilibrio entre las desgravaciones fiscales por compra y por alquiler de vivienda dentro de la reforma tributaria que prepara el Gobierno para el 2005. Trujillo se mostró partidaria de seguir el ejemplo de la mayoría de los países de la UE, que conceden incentivos fiscales a los arrendatarios de los pisos. La ministra se mostró cauta a la hora de aventurar si la futura reforma suprimirá las ayudas por la adquisición de vivienda, en línea con las recientes recomendaciones del Fondo Monetario Internacional (FMI). "Se trata de una decisión que corresponde al Ministerio de Economía y Hacienda, pero, en todo caso, la reforma nunca llegaría a tener efectos retroactivos", precisó. Trujillo recordó que la "dirección" en la que trabaja su ministerio se orienta hacia "el equilibrio y la neutralidad" en la fiscalidad de la vivienda. "Tenemos que converger con la UE", dijo en referencia a la falta de desgravaciones por alquiler. La ministra firmó ayer con las comunidades la transferencia de 182 millones de euros para el abono de las ayudas al alquiler previstas en el plan de choque aprobado en julio. El acuerdo prevé una partida de 90 millones destinada a un total de 15.000 ayudas (de un máximo de 6.000 euros) para rehabilitación de viviendas que se vayan a alquilar y otra, de 92,1 millones, que permitirá conceder 16.000 ayudas para facilitar el pago del alquiler a los inquilinos. Estas 31.000 subvenciones forman parte de las 71.000 actuaciones extraordinarias previstas en el plan de choque para ampliar en un 63% el número de viviendas protegidas en el 2004. |W|P|110060493136483255|W|P|La mitad de los jóvenes con cuenta vivienda no consigue comprarse la casa|W|P|cesar.villasante@gmail.com11/15/2004 01:47:00 p. m.|W|P|Unknown|W|P|Artículo publicado por Burbujator:

¿Por qué bajará la vivienda un 55%?

... en todo caso esto no quiere decir que el ajuste será mañana. De hecho cuando la vivienda había subido un 80% (no un 120%) ya se hubiera podido advertir de un ajuste (y muchos lo hicieron) y como han visto ha seguido subiendo. Las burbujas son tales por durar más de lo que se espera. En cualquier caso existe un escenario diferente, que ya desde antes del verano de 2004 cambió el ciclo: expectativas, control del crédito, exceso de oferta, estrangulamiento del poder adquisitivo y la coyuntura macroeconómica. No se preocupen, el ciclo ha cambiado y deben por tanto aprovechar este nuevo escenario… pero sobre todo… paciencia. Noticias relacionadas: El Govern considera "utópica" una bajada de precios de la vivienda El presidente de la CNMV cree que una bajada de la vivienda sería negativo para la economía El euribor repunta en septiembre hasta el 2,377% tras dos meses de bajadas |W|P|110052346920571381|W|P|Bajada en el precio de la vivienda|W|P|cesar.villasante@gmail.com11/15/2004 01:16:00 p. m.|W|P| Unknown|W|P|Las seis grandes inmobiliarias cotizadas (Testa, Urbis, Inmocaral, Colonial, Metrovacesa y Fadesa) no han tenido un buen trimestre en comparación con los ejercicios anteriores.

El llamado boom inmobiliario registra signos de agotamiento, a juzgar por la cuenta de resultados de algunas de estas empresas. El resultado trimestral conjunto de estas compañías cayó un 8% en el tercer trimestre en comparación con el mismo periodo de 2003.

Testa, la filial del Grupo Sacyr Vallehermoso, ha sido la inmobiliaria que más ha visto caer sus beneficios en este periodo. De los 53 millones de euros de beneficio en 2003 a los 10,2 millones del tercer trimestre de 2004, es decir, un 81% menos, lo que la sitúa en la inmobiliaria con peor comportamiento del trimestre.

La explicación que da la empresa es muy significativa: 'Las ventas totales de inmuebles en el tercer trimestre han ascendido a 41 millones de euros, un decremento del 76,74% respecto a 2003'. Los alquileres, que han subido sólo un 4,8%, no han logrado compensar unas pobres ventas de promociones, donde se apoya el grueso del negocio de Testa.

Tampoco Metrovacesa ha registrado cifras boyantes. Durante el trimestre, los beneficios de la mayor inmobiliaria por capitalización han descendido un 10%, de 48,6 millones en 2003 a 43,8 millones en 2004.11/15/2004 09:10:00 a. m.|W|P|Unknown|W|P|El editor de diarios y revistas británico Daily Mail and General Trust dijo el miércoles que había comprado la sociedad inmobiliaria online Find a Property para ampliar su presencia en Internet.

La compañía, que publica los periódicos Daily Mail y Evening Standard, dijo que pagaría unos 13,8 millones de libras (unos 19,2 millones de euros) por la rentable web, que tiene 2 millones de libras de ingresos. El precio de compra incluye un pago inicial de 9,2 millones de libras y otro pago en 2007 dependiendo del rendimiento de la compañía hasta entonces. "El sector inmobiliario es un mercado clave para nuestras cabeceras de diarios y queremos ampliar nuestra presencia en el sector digital", dijo Andy Hart, director administrativo de Associated New Ventures, una filial de Associated Newspapers de Daily Mail.

Daily Mail indicó que se prevé que el mercado de la publicidad de propiedades online se cuadriplique hasta 80 millones de libras (unos 114,9 millones de euros) en los próximos cuatro años a medida que más agentes inmobiliarios "utilizan Internet como un medio de publicidad efectivo". También este año, Daily Mail adquirió la web de selección online Jobsite.com por 36 millones de libras.

En España, las entidades financieras también han entrado en el mercado inmobiliario a través de internet, empezando a conseguir buenos resultados, tanto en el lado del cliente particular (hipotecas), como en el lado del cliente profesional (alta de inmobiliarias en el servicio de anuncios on-line y financiación de promociones).

|W|P|110051038670740531|W|P|El diario británico Daily Mail compra firma inmobiliaria británica online|W|P|cesar.villasante@gmail.com11/15/2004 01:14:00 p. m.|W|P| Anónimo|W|P|pues se agradece el estudio, y da esperanza, pero el día a día nos dice que eso que promulgas es muy difícil que se cumpla.
como todo, será el tiempo el que dará o quitará razones.11/10/2004 03:10:00 p. m.|W|P|Unknown|W|P|Idas y Venidas del nuevo Ministerio. Se ha creado con buen criterio, pero tienen claras sus funciones y sus objetivos?: La entrada en vigor del próximo Plan General de Vivienda se producirá en 2006, lo que supone retrasarlo un año. Trujillo retrasa hasta 2006 su Plan de Vivienda anunciado para 2005-2008 La ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, anunció ayer la eliminación temporal de la única estadística oficial de precios de las casas, medida que justificó en la necesidad de "no crear más confusión". El Ministerio de Vivienda elimina la estadística oficial de precios ¿Qué datos se tiene usted que creer ante la proliferación de informes de precios? Precios de la vivienda: del «apagón estadístico» a una auténtica locura de datos Las continuas rectificaciones de la titular de la cartera de Vivienda han levantado ampollas fuera y dentro del sector y han derivado en la petición de dimisión por parte del Partido Popular Diario de la «semana negra» de la ministra María Antonia Trujillo La ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, negó ayer haber presentado su dimisión al presidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero, y aseguró que sigue "trabajando con la misma ilusión que al principio". Trujillo niega haber presentado su dimisión a Zapatero Conocer el proceso de elaboración y saber a qué se refieren las estadísticas Pros y contras de los sistemas estadísticos para determinar el valor de las viviendas |W|P|110009987071130898|W|P|PARADOJAS DEL MINISTERIO DE VIVIENDA|W|P|cesar.villasante@gmail.com11/09/2004 02:38:00 p. m.|W|P|Unknown|W|P|Un artículo publicado por el suplemento "Su Vivienda", del diario El Mundo, afirma: - Tres de cada 10 compradores potenciales de vivienda contactan, por primera vez, con las promotoras a través de Internet - Los contactos generados a través de la web son más abundantes, de más calidad y más económicos, que aquellos obtenidos a través de medios tradicionales. - La mayoría de las inmobiliarias apuesta por insertar publicidad on line en portales inmobiliarios especializados - Una de las razones para la expansión de las promotoras en la red han sido los portales inmobiliarios. «El número de visitas en dichos sites se ha multiplicado por siete en los dos últimos años. Igualmente, se ha doblado el volumen de promociones que se dan a conocer a través de Internet», señala José Luis Rodríguez, delegado de Foro Consultores. - Se calcula que de cada 65 correos electrónicos que piden información a los portales inmobiliarios, uno de ellos formaliza una reserva - La Red dará el 20% de las ventas. «Las expectativas son positivas, al entender que se trata de un medio cada vez más generalizado y al que más personas acostumbran a recurrir en busca de información sobre promociones inmobiliarias», afirman desde Grupo Lar. - La web del grupo SyV cuenta con un área restringida que permite acceder al estado de las obras, ver detalles técnicos de la misma, gestionar el alta de los suministros o domiciliar los recibos de la luz o el gas. |W|P|110001162986177818|W|P|Las empresas inmobiliarias y promotoras captan ya el 30% de su clientela potencial en Internet|W|P|cesar.villasante@gmail.com11/09/2004 10:32:00 a. m.|W|P|Unknown|W|P|Miguel Beltrán de Felipe Profesor de Derecho Administrativo Universidad de Castilla-La Mancha 1. Preliminar. Los problemas actuales relacionados con las necesidades y la calidad del alojamiento, particularmente su carestía, hacen que la vivienda esté en boca de todos. Periodistas, arquitectos, juristas, sociólogos, políticos, en especial los ciudadanos, todos hablan de la vivienda. Se detectan los problemas, se ofrecen todo tipo de remedios, y los políticos (sobre todo si como en el último año ha habido dos campañas electorales, tres en Madrid y en Cataluña) prometen soluciones. Pero mientras tanto la situación no deja de agravarse. En este artículo se pretende poner de manifiesto que algunos de los enfoques habituales, y algunas de las soluciones que se suelen proponer, resultan muy paradójicos y entrañan no pocas contradicciones. No se trata de desmontar gratuitamente las ideas recibidas. Sólo pretendemos hacer hincapié en algunas circunstancias paradójicas (e incluso en interpretaciones sesgadas o abiertamente equivocadas), con el fin de intentar, en la medida de lo posible, aclarar un poco el complejo panorama del derecho a la vivienda, o de la vivienda en general. 2. Paradoja del derecho que no es un derecho. Es sabido que el derecho a la vivienda, tal y como se contempla en el art. 47 de la CE, no es un verdadero derecho, exigible en cuanto tal ante los tribunales, como sí lo son otros derechos constitucionales (derecho de propiedad, el derecho a la educación, el derecho al honor, el derecho a la tutela judicial, etc.). El art. 53.3 de la CE establece que este derecho, así como todos los previstos en el Capítulo III del Título I de la CE, "sólo podrá ser alegado ante la jurisdicción ordinaria de acuerdo con lo que dispongan las leyes que lo desarrollen". De manera que la CE, cuando reconoce el derecho a la vivienda, no crea un auténtico derecho: establece un mandato al legislador, y será en la ley donde el ciudadano haya de buscar ese derecho. Ley que, naturalmente, puede existir o puede no existir, y que puede tener uno u otro contenido. Es pues un derecho que los juristas denominamos "de configuración legal" porque no deriva directamente de la Constitución sino que está en manos del legislador (o de los legisladores, si al legislador estatal añadimos los diecisiete legisladores autonómicos con competencia en la materia). Así pues la CE reconoce enfáticamente la existencia de un derecho que en realidad no es tal (lo mismo ocurre con el resto de los llamados derechos económicos y sociales: derecho al trabajo, al medio ambiente, a la cultura, a la asistencia social, etc.) 3. Paradoja del derecho que no es un derecho y sin embargo es la base para otros derechos que sí son verdaderos derechos. Parece un trabalenguas pero no lo es. Pretendemos decir que esta primera paradoja, bien conocida, entraña una segunda. Es la que sigue. El derecho a la vivienda del art. 47 de la CE es la base o el presupuesto para el ejercicio de otros derechos, estos sí fundamentales. Por ejemplo el derecho a la intimidad personal y familiar (art. 18.1 de la CE) sólo se concibe si esa intimidad se ejerce y se disfruta en una vivienda o habitación; la dignidad humana (art. 10 de la CE) tampoco es realizable si la persona no tiene un ámbito habitacional donde vivir con esa dignidad; el derecho a la inviolabilidad del domicilio (art. 18.2 de la CE) requiere, evidentemente, de un domicilio del cual poder predicar la inviolabilidad. Sencillamente, son derechos que no se conciben sin que su titular disponga de un sitio físico donde desarrollar su existencia Pues bien: no deja de ser paradójico que el derecho a la vivienda, fundamento material y lógico, y hasta ético de varios importantísimos derechos fundamentales, no sea también un derecho fundamental. Se diría incluso que el constituyente (o la sociedad) se preocupó por lo que podría considerarse accesorio antes que por lo esencial. No estamos diciendo que la dignidad, el honor o la intimidada sean accesorios, claro que no. Ni tampoco que el constituyente no se preocupase de la vivienda, pues el art. 47 de la CE exige además que se trate de una vivienda digna, y prohíbe la especulación del suelo. Decimos que sin una vivienda en la que ejercerlos son derechos hasta cierto punto ilusorios. Parece que la sociedad opulenta en la que vivimos ha dejado de lado (o ha dado por resuelto) el problema de la vivienda. Y sin embargo la realidad es otra, por lo menos para una parte creciente de la población. 4. Paradoja competencial. El reparto competencial en materia de vivienda (y de urbanismo) es bastante complejo. Desde la STC 61/1997 en urbanismo el Estado apenas tiene competencias sustantivas (de manera que no hay, estrictamente hablando, política estatal de urbanismo). Pero en cambio en vivienda el Estado sí guarda competencias, derivadas de los títulos competenciales de intervención en la economía. Ello ya debería llamarnos la atención (y en un doble sentido): por un lado, cosas que el constituyente agrupó juntas en el art. 148.3 de la CE (ordenación del territorio, urbanismo y vivienda) luego cada una responde a un modelo competencial distinto; por otro, si es evidente que la base de la política de vivienda es el urbanismo, puede que no sea demasiado lógico, ni resulte en la práctica operativo, que cada una de las dos partes se rija por reglas distintas (el urbanismo es autonómico, la vivienda es tanto estatal como autonómica). Sea ello como fuere, las competencias sobre vivienda están repartidas entre tres Administraciones. Y las tres Administraciones reconocen que es un problema social grave (sobre todo, insistimos, cuando hay elecciones a la vuelta de la esquina). Pero posiblemente para justificar la ineficacia de su política, por lo general se escudan en que la competencia la tiene otra Administración. El Estado alega que es culpa de las Comunidades Autónomas, porque son las competentes en urbanismo, y sin la herramienta del urbanismo es imposible hacer política de vivienda. Ello es parcialmente cierto. Las Comunidades Autónomas alegan que es culpa del Estado, porque es competente para el marco general que rodea a la vivienda (política de alquileres, fiscalidad, normativa básica de vivienda y núcleo mínimo del urbanismo). El argumento es también cierto. Y ambas Administraciones le echan la culpa a los Ayuntamientos, competentes para el planeamiento urbanístico de cada ciudad: sin las previsiones de crecimiento urbano, sin puesta a disposición de suelo barato, etc. tampoco se puede hacer política de vivienda social. También es cierto. Respecto de los Ayuntamientos la situación es particularmente grave: una de sus fuentes principales de financiación es el urbanismo. Hablamos de financiación legal y también, por qué no, de la no tan legal. Los administradores municipales suelen quejarse, posiblemente con razón, de que la normativa urbanística es demasiado rígida, lenta y complicada de cumplir (de hecho cualquier jurista, arquitecto o aparejador que conozca el sector sabe perfectamente que las previsiones y los plazos legales se aplican en un porcentaje que no excede, en el mejor de los casos, del 40%). También se quejan de que las demás Administraciones, o la ciudadanía, les exigen que pongan a disposición suelo barato o gratuito para construir vivienda social, ignorando sus necesidades de financiación. Y ello es tan cierto como las excusas de las otras Administraciones. Sin duda en la Constitución existen mecanismos de coordinación, y se aplican con frecuencia. La Conferencia Sectorial en vivienda reúne a los representantes del Estado y de las Comunidades Autónomas para elaborar el Plan Estatal de Vivienda, discutir la financiación, de modo que las políticas de vivienda tengan una mínima coordinación. Se trata de un mecanismo que funciona, pero es claramente insuficiente. El caso es que las políticas urbanística y de vivienda (sobre todo la política de VPO) es una política compartida entre Estado y Comunidades Autónomas, pero nadie parece responsabilizarse de ella. Es siempre otro quien tiene la culpa. En España no está demasiado extendida la cultura de la responsabilidad. Todas las Administraciones reclaman para sí competencias, pero normalmente rechazan responsabilizarse de los resultados de su gestión si los resultados no son buenos. No hace falta poner muchos ejemplos, pero baste con recordar, además de la vivienda, desastres ecológicos por ruptura de balsas mineras, aumento de la siniestralidad laboral, etc. 5. Paradoja de la VPO. La VPO es una política intrínsecamente ineficiente (o dicho más suavemente: que entraña una grandísima paradoja). La ineficiencia viene dada porque en momentos como el presente, de auge espectacular del mercado urbanístico, los promotores de vivienda encuentran gran rentabilidad en la vivienda libre, de modo que no les va interesar acogerse al régimen de VPO. Recordemos que el régimen de VPO consiste básicamente en incentivar, mediante líneas de financiación específicas, a promotores para que en lugar de construir vivienda libre (y venderla al precio que quieran), construyan VPO, pero luego el precio de venta lo fija unilateralmente la Administración (de modo que el promotor tiene un estrechísimo margen, pues no puede repercutir los costes en el precio final). Prueba de esta ineficiencia es la proporción decreciente del porcentaje de la VPO respecto del total de viviendas que se construyen en España. La VPO ha caído en picado, justamente en proporción inversa al alza de los precios de la vivienda. De manera que en etapas de carestía de vivienda, que es cuando más necesaria es la VPO para que una parte de la población pueda acceder a la vivienda, es cuando menos eficaz resulta la política de VPO porque los promotores no se acogen a ella. Y la vivienda social (VPO de promoción pública) no es suficiente para dar respuesta a las necesidades de aquellas personas excluidas por el mercado: los niveles de renta exigidos para la adjudicación son mínimos, la picaresca es grande, la vigilancia posterior del cumplimiento de las condiciones es casi nula. Y ello conlleva otra paradoja: para que los promotores entren en la VPO deben verse incentivados, y posiblemente la mejor forma de hacerlo sería permitirles vender más caras las viviendas. O sea, que para que la política de VPO sea más eficiente (para que se promuevan, construyan y vendan viviendas a precio menor que precio del mercado) estas viviendas deberían ser tendencialmente más caras. Cuanto más necesaria es la política de VPO más lejana está de la efectividad la política de VPO, entendiendo por efectividad poner en el mercado viviendas a un precio accesible para aquellos a los que el precio excesivo ha expulsado del mercado. 6. Paradoja de la oferta y la demanda. Se dice que el incremento del precio de la vivienda deriva de un exceso de demanda respecto de una oferta escasa y llena de rigideces. La solución estaría entonces en aumentar la oferta. Así lo dijo el Tribunal de Defensa de la Competencia en un informe de 1993. Pues bien, esta es la política oficial (por lo menos lo ha sido desde 1996 a 2004 en el Ministerio de Fomento). Pero no sólo en Fomento: en general toda la política urbanística y de vivienda (estatal o autonómica, socialista o popular) viene insistiendo en que se trata de un problema de restricción de la oferta respecto a la demanda. Así que, teóricamente, la solución está en la oferta. Incrementando la oferta (de suelo y de vivienda) la demanda estará mejor satisfecha y el precio bajará. Se han articulado algunas medidas en esta línea, de modo que es posible tener una muestra real de la eficacia de esta respuesta al problema. Cuando se ha llevado a la práctica, esta política de creación de suelo y de construcción masiva de viviendas no ha dado frutos (el precio no sólo no ha descendido, ni siquiera estabilizado, sino que ha seguido subiendo). En efecto, la experiencia demuestra que el diagnóstico estaba equivocado, o que las medidas no fueron las adecuadas. Por ejemplo en Madrid se puso en el mercado una enorme cantidad de suelo a finales de la década de 1990 (entre otras actuaciones, los llamados PAUS), y ello no sólo no ha hizo disminuir el precio sino que ha seguido aumentando. En realidad, la respuesta que se dio, en línea con la paradoja ambiental a la que en seguida aludiremos, ha sido declarar urbanizable - para luego urbanizar y edificar - el campo que rodea a las ciudades. Y ello es una solución muy discutible. Acaso ello explique que empiecen a oírse voces que reclamen una política justamente contraria: debe restringirse la oferta, facilitando menos suelo y construyéndose menos viviendas, para que la demanda (esencialmente artificial, como se verá en seguida) disminuya, y el precio se estabilice. Según esta visión, una vivienda más cara (aun más cara) podría hacer bajar la demanda, y a medio plazo podría hacer caer los precios. 7. Paradoja de la necesidad de vivienda.En España se está construyendo más vivienda que nunca, y más que en Francia y Alemania juntas. La pregunta que hemos de hacernos es si existe un crecimiento demográfico que lo justifique. La respuesta es negativa. Es una construcción de vivienda que no responde a una necesidad real de ese bien sino que responde a una desviación de la inversión en bolsa, en fondos, etc. a la inversión en vivienda. Se construyen miles de viviendas cuyo destino es estar vacías (porque relativamente pocas salen al mercado de alquiler). En cambio, los segmentos de población que sí necesitan la vivienda (inmigrantes, jóvenes no emancipados) no pueden acceder a ella. Ahí sí existe necesidad real de vivienda, porque son precisamente los estratos sociales excluidos por el mercado. La imposibilidad, para estas personas, de acceder a la vivienda se está convirtiendo en el principal factor de exclusión social. Ello es particularmente grave. En el caso de los jóvenes, porque al no emanciparse no pueden formar familias y no puede aumentar la natalidad. En el caso de los inmigrantes, porque las políticas de integración (por otro lado bastante fluctuantes) suelen ser ineficaces si estas personas carecen de la principal vía de integración cual es una vivienda digna, y en todo caso fuera de cualquier atisbo de gueto urbano. En ambos casos (jóvenes, inmigrantes, o también familias con rentas bajas) el sobreendeudamiento es grave. Para esas personas el nivel de endeudamiento sobrepasa los límites razonables, y así se encargan de recordarlo las autoridades independientes como el Banco de España. Un repunte de tipos, o un aumento del paro podría provocar que las personas sobreendeudadas no pudiesen hacer frente al pago de la hipoteca o alquiler. La propiedad de la vivienda podría estar pasando a ser un factor de exclusión social. Pero repetimos que en general España no es un país con necesidades habitacionales particulares, y que el llamado problema de la vivienda responde en gran medida a una situación artificial o coyuntural. 8. Paradoja ambiental. Esta construcción desaforada de vivienda, para responder a una demanda esencialmente artificial, no es demasiado compatible con otras políticas ambientales supuestamente avanzadas. Se está destruyendo el entorno de las ciudades para construir nuevos barrios (es cierto que mucho mejor equipados que en el auge de la construcción de los años 60 y 70 del siglo pasado), y aparentemente ello se está haciendo sin una previsión adecuada de cómo satisfacer el consumo de energía, agua, residuos, etc. de toda esta población o de todo este proceso constructivo. ¿Resulta realmente compatible el crecimiento del parque de viviendas con la política de desarrollo sostenible? Es muy dudoso que tal compatibilidad exista. Téngase en cuenta además que el crecimiento en muchas ciudades (sobre todo aquellas en las que el suelo ha venido siendo relativamente barato) se ha producido en muchas ocasiones de manera extensiva, mediante la construcción de grandes hileras de viviendas unifamiliares. Este modelo urbano, ajeno a la tradición cultural y arquitectónica española, plantea más de un problema. La población está mucho más dispersa, los equipamientos están más lejanos (colegios, hospitales, polideportivos), y los medios de transporte o son muy caros (dado que deben abarcar una superficie enorme) o son inexistentes. Ello conduce o incita a las familias no sólo a emplear mucho tiempo en desplazamientos sino en algo cada vez más frecuente (y más caro): la posesión de dos o más vehículos en cada familia. 9. Paradoja del urbanismo y del suelo (1). Ya hemos hablado antes del urbanismo. Ahora podemos analizarlo desde otra perspectiva. Todo el mundo reconoce que se trata de la base del problema de la vivienda, y es incuestionable que tiene un estatus constitucionalmente muy relevante (recuérdese que el suelo es el único bien cuya especulación está prohibida por la CE). Pues bien, ello debería conducir a que el urbanismo fuese mimado por los poderes públicos como una de sus políticas más importantes. Y sin embargo el urbanismo está hoy bajo sospecha. No es preciso buscar mucho para encontrar pruebas de ello. Acontecimientos recientes en Madrid o Marbella ponen de manifiesto que socialmente se ve el urbanismo como fuente de corruptelas. Es más: cuando un Ayuntamiento declara urbanizable una amplia extensión de terreno está haciendo la política de suelo que oficialmente hay que hacer (se crea suelo urbanizable para que se edifique y aumente la oferta de vivienda y ello haga bajar su precio), pero es una decisión que en seguida está bajo la sospecha del amiguismo y de la corrupción. 10. Paradoja del urbanismo y del suelo (2). El propio sistema urbanístico español es, desde 1955, altamente inflacionario, al permitir la casi inmediata patrimonialización por los particulares del aprovechamiento, con el incremento automático de los precios. Con la varita mágica del planeamiento, y sin exigir a los propietarios casi nada a cambio, las Administraciones convierten un erial en un bien cuyo valor puede ser hasta cien veces superior. Veamos este argumento. Por mucho que ahora las leyes urbanísticas insistan en que la urbanización es una tarea o una función pública, la tradición de los últimos cuarenta años es la contraria: el planeamiento urbano atribuye automáticamente el aprovechamiento a los propietarios para que, utilizando el rendimiento económico que de ello extraen, hagan frente a los costes del proceso de urbanización. Este sistema, además de dejar en manos de los propietarios lo que los urbanistas llaman la producción de ciudad, eleva mucho los precios (porque la urbanización es, así vista, antes que nada un negocio, y por la casi automática patrimonialización del aprovechamiento). De este modo a la Administración urbanística la producción de ciudad le sale muy barata, pues no le cuesta casi nada: todo lo paga el propietario-urbanizador, y, claro, lo repercute en el precio de venta del suelo urbanizado o de la vivienda. Los modelos urbanísticos alternativos, como el creado en la Comunidad Valenciana en 1994, podrían ser una solución - sin duda modesta, y no exenta de problemas - a este problema. 11. Paradoja de la actitud de la clase política. Existe un grandísimo y llamativo contraste entre las declaraciones de los políticos (según los cuales la vivienda es un gravísimo problema) y la realidad social. En efecto: habría que preguntarse ¿para qué segmento de población es realmente un problema? Y es que para los propietarios de vivienda - con hipoteca pendiente o no -, que representan un 85% de las familias, la situación no sólo no es un problema sino que es muy positiva, pues el valor de su patrimonio se ha multiplicado por dos, por tres, por cuatro, etc. Algunos políticos han tenido una actitud errática (algunos dirían que hipócrita). Tras ganar las elecciones de 2003 el actual Alcalde de Madrid dijo que, en aplicación de su programa electoral de lucha contra el problema de la vivienda, iba a imponer un tributo sobre las viviendas vacías (con objeto de incentivar su salida al mercado de alquiler, aumentando la oferta y haciendo - teóricamente - bajar el precio). Sin embargo, su partido, y probablemente la sociedad, le obligó a dar marcha atrás, pues en seguida se fue consciente no sólo de las dificultades de aplicación del tributo sino sobre todo de la impopularidad de la medida, que gravaría con impuestos al elevadísimo número de españoles que en la última década han adquirido una vivienda para no habitarla. El "problema" de la vivienda sólo lo es para el relativamente escaso número de españoles que no tiene vivienda en propiedad, porque para quienes están pagando una hipoteca - salvo acaso las hipotecas de mayor cuantía - la rentabilidad de la compra es superior al coste de su pago. 12. Paradoja de la accesibilidad. Se dice que la vivienda está muy cara, más cara que nunca. Sin embargo, el actual nivel de tipos de interés hipotecarios (del 2,5 al 3,5 % TAE) hace que los préstamos sean muy baratos. Paradójicamente, por cara que sea la vivienda, para mucha gente es ahora más barata que hace diez años, cuando la vivienda era más barata pero los intereses estaban muy altos (más del 10%). La accesibilidad mide el porcentaje de la renta familiar disponible necesario para adquirir o alquilar una vivienda, y en ocasiones se mide mal. Porque si se toma como referencia el precio medio en ciudades caras como Madrid, Barcelona o San Sebastián (o incluso no el precio medio sino un precio llamativamente caro), y luego la cifra se extrapola a toda España, el resultado no es en absoluto real. Ello nos mueve a apuntar otra reflexión. De las muchas cifras sobre vivienda que con grandísima frecuencia dan los medios de comunicación o los políticos (precio absoluto o relativo respecto al IPC, accesibilidad, mercado hipotecario, etc.), ¿cuáles responden a un tratamiento estadístico real? En ocasiones diversas fuentes (empresas de tasación, Ministerio de Fomento, servicios de estudios de bancos y cajas, etc.) han dado datos sobre lo mismo (incremento del precio de la vivienda de un año para otro) que sin embargo no coincidían. Si a la espectacular bajada de los tipos hipotecarios se suma el incremento del nivel de vida (PIB, renta familiar disponible) experimentado desde 1998, la crisis de accesibilidad sólo lo sería en realidad para segmentos relativamente reducidos de personas. Por ejemplo para quienes, en ciudades como Madrid o Barcelona, pagan hipotecas de cuantía elevada (de más de 250.000 €), o para quienes tienen un nivel de renta baja. Aquellos están notoriamente sobreendeudados, y estos están claramente fuera del mercado. En cualquier caso, la paradoja es que la vivienda sube, pero en términos reales para mucha gente (quienes han experimentado mayor aumento de renta, quienes vivan en ciudades medias donde la vivienda no aumenta tanto como en Madrid o Barcelona) la vivienda podría ser más barata ahora que hace diez años. 13. Paradoja de los profesionales. En cuanto a los profesionales del sector, no parece que las Administraciones estén consultándoles a la hora de diseñar sus políticas de vivienda o de llevarlas a la práctica. Colegios de arquitectos, urbanistas, economistas, trabajadores sociales, etc. claman en el desierto, y, por lo que se ve, en pocas ocasiones son oídos con franqueza por los responsables políticos. Parece haber una fractura entre la política urbanística o de vivienda y los profesionales que trabajan en el sector de la vivienda. No estamos diciendo que ello explique algunas de las disfunciones que aquí hemos intentado poner de manifiesto, pero probablemente un diálogo más fluido, o una actuación más conjunta entre las Administraciones y los técnicos y profesionales, contribuyesen a allanar el camino hacia unas políticas públicas más racionales. Además, en torno a la vivienda están proliferando en los últimos años una serie de actividades de intermediación que apenas están reguladas, y ello redunda, naturalmente, en perjuicio del consumidor o adquirente. Téngase en cuenta que la vivienda, junto a los bancos y entidades de crédito y a los talleres de reparación de automóviles o electrodomésticos, es el sector en el que los ciudadanos plantean más reclamaciones de consumo. Es evidente que se trata de sectores de relevancia económica no comparable para el consumidor: precisamente porque la compra de la vivienda es con toda seguridad el desembolso económico mayor que una persona hace a lo largo de su vida, dicha operación debe estar revestida de las mayores garantías. Pues bien: estas nuevas y variopintas profesiones de intermediación o gestión inmobiliaria ¿ofrecen las garantías exigibles a cualquier otro profesional? Posiblemente no. 14. Recapitulación. Conforme sube el precio de la vivienda, en torno a ella surgen multitud de interrogantes. El primero de ellos es si lo que generalmente se denomina el problema de la vivienda es en realidad un problema y para quién es un problema. No estamos diciendo que no sea un problema. Estamos diciendo que la actual situación de la vivienda, sin apenas parangón en la Europa occidental, enmascara realidades muy diversas y a veces repletas de paradojas, disfunciones y contradicciones. Veremos si la evolución económica de los próximos años las corrige o las incrementa. |W|P|109999655330053154|W|P|PARADOJAS SOBRE EL DERECHO A LA VIVIENDA|W|P|cesar.villasante@gmail.com11/09/2004 01:00:00 p. m.|W|P| Anónimo|W|P|Pues eso que leo el articulo y me entran ganas de llorar.
El mejor punto es el 3ro: "Paradoja del derecho que no es un derecho y sin embargo es la base para otros derechos que sí son verdaderos derechos"
¡Como voy a tener intimidad si no tengo casa, como voy a derecho a la inviolabilidad de domicilio sino tengo casa!
Estos derechos están más bien torcidos (chiste facil)11/09/2004 10:18:00 a. m.|W|P|Unknown|W|P|La deuda de las familias ronda ya el 100% de su renta disponible La deuda de los hogares, comprometidos con las hipotecas de las viviendas, ya está en el entorno del 100% de su renta disponible, mientras la carga financiera sigue creciendo, y el ahorro no destinado al pago de intereses se reduce. Con su capacidad de financiación en niveles muy reducidos, las familias tienen cada vez menos margen "para absorber posibles perturbaciones de carácter adverso", ya sean subidas de los tipos de interés o una merma de ingresos por empeoramiento del mercado laboral, alerta el Banco de España. Aunque insiste en que la situación financiera del conjunto de los hogares "continúa siendo sólida" y les permite tomar decisiones de gasto, también recuerda que la distribución de la deuda dentro de la sociedad no es homogénea, y algunos grupos de población son más vulnerables. En los últimos meses -evoca el informe-, se ha reavivado la construcción de nuevas viviendas y los precios de venta siguen aumentando a tasas muy elevadas, del orden del 18% en el segundo trimestre.|W|P|109999571656802009|W|P|La deuda de las familias ronda ya el 100% de su renta disponible|W|P|cesar.villasante@gmail.com11/09/2004 10:56:00 a. m.|W|P| Anónimo|W|P|Desde mi punto de vista no se conseguirá frenar el precio de la vivienda, y mucho menos conseguir que descienda algo, tanto en cuanto no se modifique sustancialmente la financiación de los ayuntamientos.

Esto tiene su explicación en el hecho de que el mayor propietario de suelo son los ayuntamientos y que una de sus principales fuentes de ingresos es la subasta de suelo público al mejor postor. Si ha esto unimos que la salida al mercado de dicho suelo se hace con cuentagotas, tal vez no de forma premeditada pero si de forma agradecida, lleva al encareciento constante de su precio lo cual unido a la escasez de suelo calificado urbanizable (no porque no exista donde construir)fomenta una escalada ininterrumpida de su precio, que obviamente afecta al precio final de cualquier vivienda.

Pero la solución no es decir que los ayuntamientos regalen el suelo público, propiedad de todos los contribuyentes, si no dar alternativas a los mismos para que no basen su financiación en la venta del suelo y puedan mantener su nivel de ingresos.