La información básica se consigue a través de un folleto informativo que las entidades deben entregar, de forma gratuita, a cualquier persona que lo solicite. Las condiciones que figuran en este folleto tienen carácter meramente orientativo, pero están protegidas por las normas sobre publicidad engañosa o falsa. El contenido mínimo que debe abarcar la información de este folleto es la siguiente: cuantía máxima del préstamo respecto al valor de tasación del inmueble hipotecado, plazo del préstamo, plazo de carencia de amortización del principal, periodicidad de los pagos (mensual/trimestral/semestral/otros), sistema de amortización, tipo de interés, modalidad del tipo de interés (fijo/variable), tipo de interés aplicable (indicación orientativa, mediante un intervalo), del tipo de interés nominal anual, en caso de préstamos a tipo fijo; o del margen sobre el índice de referencia, en caso de préstamos a tipo variable, índice o tipo de referencia, en préstamos a interés variable (indicándose su evolución durante, al menos, los dos últimos años naturales, así como el último valor disponible), plazo de revisión del tipo de interés. Muy importante es también el capítulo de gastos. Sobre las comisiones el folleto debe contener la siguiente información: aquéllas que resulten aplicables, señalando, en todo caso, las máximas comunicadas al Banco de España y, optativamente, las mínimas previsibles. Entre tales comisiones destacan las siguientes: comisión de apertura y comisión por amortización anticipada, que deberá satisfacer el prestatario a la entidad prestamista, distinguiendo, en su caso, entre amortización parcial y total, así como los gastos que se devenguen a cargo del prestatario como la tasación del inmueble y el seguro de daños de la finca. En este capítulo de gastos destaca de manera importante los impuestos que gravan la operación del préstamo hipotecario (impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados), cuyo tipo impositivo es el 0,5% del total de la responsabilidad hipotecaria por todos los conceptos (capital, intereses y costas). También, referenciadamente, los aranceles notariales y registrales.

¿Cuándo puedo considerar que tengo el préstamo concedido? Una vez hemos adoptado la decisión de solicitar el préstamo, a la vista del correspondiente folleto informativo, a una entidad financiera determinada, esta última encargará la realización de la tasación del inmueble y comprobará su identidad con la situación física registral, si el dominio inscrito y las cargas que figuren en el Registro de la Propiedad, así como comprobará la capacidad financiera del prestatario (generalmente a través de la nómina o declaraciones fiscales sobre renta y patrimonio). En caso de resultar favorables tales comprobaciones, formulará la correspondiente "oferta vinculante" de préstamo. Esta oferta se formula por escrito, se debe referir a los extremos antes vistos que figuraban en el folleto informativo, y tiene un plazo de validez mínimo de diez días hábiles desde su entrega. En este momento la decisión ya sólo depende del solicitante, ya que en el plazo citado el Banco o Caja de Ahorros no puede desdecirse de su oferta. A pesar de que se haya incurrido en algún gasto, este es el momento de examinar en detalle todas las condiciones antes de tomar la decisión definitiva

¿Cómo se formaliza el préstamo hipotecario? ¿Qué trámites son necesarios? La contratación de una hipoteca para pagar la vivienda es una de las decisiones de mayor transcendencia en la economía familiar, lo cual hace que se deba rodear de las mayores garantías formales posibles para dotar de seguridad jurídica el vínculo obligacional que asume el prestatario y que durará varios años. Para conseguir este objetivo de seguridad jurídica, nuestras Leyes disponen que los préstamos hipotecarios se formalicen mediante escritura pública y se constituyan mediante su inscripción en el Registro de la Propiedad. Para ello se siguen los siguientes pasos. Aceptada la oferta vinculante, se remite la documentación a un Notario para que prepare la escritura. El prestatario tiene derecho a elegir Notario, el cual debe no sólo redactar la escritura sobre la base de los acuerdos de las partes, sino que también tiene la obligación de asesorar a éstas sobre sus respectivos derechos. Una vez que el Notario ha preparado el proyecto de escritura, el cliente también tiene derecho a examinar este proyecto en el despacho del Notario dentro de los tres días hábiles anteriores a la firma de la misma, pudiendo pedir aclaraciones sobre las dudas que se le susciten. El prestatario puede renunciar a este derecho de examen previo de la escritura, pero en este caso es obligatorio que su firma tenga lugar en el despacho del notario, y no en la sede de la entidad financiera. En el momento del otorgamiento de la escritura, el prestatario puede pedir que se le deje leer la escritura y, en su defecto, el notario leerá y explicará el contenido del préstamo hipotecario. Además de ello, es obligación del notario realizar las siguientes actuaciones, en garantía de los derechos del prestatario: 1º Comprobar si existen discrepancias entre las condiciones financieras de la oferta vinculante del préstamo y las cláusulas financieras del documento contractual, advirtiendo al prestatario de las diferencias que, en su caso, hubiera constatado y de su derecho a desistir de la operación; 2º En el caso de préstamo a tipo de interés variable, advertir expresamente al prestatario cuando se de alguna de las siguientes circunstancias: Que el índice o tipo de interés de referencia pactado no sea uno de los oficiales a los que se refiere Orden ministerial de 5 de mayo de 1994; Que el tipo de interés aplicable durante el período inicial sea inferior al que resultaría teóricamente de aplicar en dicho período inicial el tipo de interés variable pactado para períodos posteriores. 3º En el caso de préstamos a tipo de interés fijo, comprobar que el coste efectivo de la operación (TAE), calculado conforme a las reglas establecidas por el Banco de España, se corresponde efectivamente con las condiciones financieras del préstamo. 4º En el caso de que esté prevista alguna cantidad a satisfacer por el prestatario al prestamista con ocasión del reembolso anticipado del préstamo, o que dichas facultades del prestatario se limiten de otro modo o no se mencionen expresamente, consignar expresamente en la escritura dicha circunstancia, y advertir de ello al prestatario. 5º En el caso de que el préstamo esté denominado en divisas, advertir al prestatario sobre el riesgo de fluctuación del tipo de cambio. 6º Comprobar que ninguna de las cláusulas no financieras del contrato implican para el prestatario comisiones o gastos que debieran haberse incluido en las cláusulas financieras. Para que la hipoteca quede constituida y produzca efectos, es necesario que se inscriba en el Registro de la Propiedad, para lo que el Registrador calificará el documento, pacto por pacto, para verificar que no existen cláusulas nulas, ni abusivas, ni pactos personales que no afectan a terceros (el comprador posterior, acreedores que anoten posteriormente un embargo sobre la misma finca, etc). También comprobará que previamente se haya liquidado el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (0,5% de la cantidad garantizada, equivalente a aproximadamente el 1% de la cantidad prestada, al sumarse a ésta los intereses y las costas). En ocasiones los Bancos y Cajas retienen el dinero prestado (ingresándolo entre tanto en una cuenta de disposición restringida) hasta la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad, ya que sólo en ese momento nace el derecho de hipoteca. En cuanto a la actuación profesional del Registrador es importante destacar que, sin perjuicio de los servicios prestados a los consumidores por los centros de información del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles, aquél está obligado a proporcionar a cualquier persona interesada la información que precise relacionada con la inscripción de los derechos sobre bienes inmuebles y sobre los requisitos registrales. En caso de que entienda que el documento adolece de defectos de legalidad que impidan su inscripción el Registrador, si así lo solicita el interesado, señalará los medios de subsanación, rectificación o convalidación de tales defectos, y si la complejidad del caso lo requiere, el interesado en la inscripción podrá solicitar dictamen vinculante o no vinculante. Además de esta función de asesoramiento el Registrador proporciona una información completa sobre la situación de titularidad de la finca que se pretende hipotecar y sobre los derechos y cargas que pesan sobre la misma al notario que esté preparando la escritura de hipoteca a fin de evitar fraudes en su contratación. Así el Notario está obligado, salvo renuncia de las partes, a recabar del Registrador la citada información, y la escritura será otorgada dentro de los diez días siguientes a la recepción de tal información. En el caso de que en dicho periodo intermedio se produzca cualquier cambio en el Registro, el Registrador, sin necesidad de solicitud expresa, lo comunicará la notario dentro del mismo día en que se produjo la modificación.