8/29/2005 01:05:00 p. m.|W|P|Unknown|W|P|Esta es la advertencia del Banco de España, que explica que en otros países esta espiral ha originado desequilibrios que se han corregido de forma abrupta, en algunos casos con implicaciones 'severas' sobre el sistema bancario y la economía en general. En su último 'Boletín Económico', el Instituto emisor afirma que un aumento del 1% en los saldos hipotecarios otorgados por la banca induce un encarecimiento del 0,15% en el precio de las viviendas. Este impacto puede no ser lineal, porque tiende a corregirse en el largo plazo y en la valoración de los inmuebles influyen otros múltiples factores. 'El crédito y el precio de la vivienda están estrechamente relacionados y tienden a alimentarse mutuamente', afirma un estudio publicado por el Banco de España, que constata que un mayor volumen de financiación facilita la adquisición de inmuebles lo que, 'en un contexto en el que la oferta es fija en el corto plazo, tenderá a traducirse en ascensos en los precios de dicho bien'. También explica que, si se encarece el precio de la vivienda, las familias cuentan con una garantía -la del propio inmueble- mejor valorada a la hora de solicitar financiación a sus bancos o cajas, 'lo que estimula su demanda'. El supervisor bancario advierte de que existe 'cierta evidencia descriptiva' a nivel internacional de episodios en los que ciclos expansivos en ambas variables han tendido a 'alimentarse mutuamente', de modo que se han llegado a acumular desequilibrios que se han corregido posteriormente 'de forma más o menos abrupta', en algunos casos con implicaciones 'severas' sobre el sistema bancario y la economía en general. Como en España ambos agregados están creciendo a tasas muy elevadas, considera relevante analizar la interrelación entre ambos. Así, el estudio cifra en 0,15 puntos porcentuales el encarecimiento de los inmuebles por cada aumento de un 1% del crédito, tras analizar la evolución de ambos indicadores entre 1984 y 2004. También calcula que el crédito aumentaría 0,09 puntos porcentuales por cada aumento del 1% que registre el valor de las viviendas. El informe matiza que cuando el crédito no se encuentra en su nivel de equilibrio a largo plazo, las dos variables 'tienden a moverse para restablecerlo' con ajustes posteriores, de forma que puede amortiguarse la traslación del crecimiento. Así, si el crédito crece un punto porcentual por encima de su 'nivel coherente' a largo plazo, la propia financiación corregirá su progresión en los trimestres sucesivos al 1,3% y el valor de la vivienda en 0,08 puntos. Si el desequilibrio fuese por escasa facilidad credicitia también se produciría una nivelación posterior con aumentos en las hipotecas otorgadas y el consiguiente encarecimiento de la vivienda. En cambio, la sobrevaloración de la vivienda se corrige exclusivamente con variaciones en el precio de estos activos. El estudio cifra en 0,07 puntos el ajuste por cada punto porcentual de desequilibrio. En España el negocio hipotecario sigue sin dar muestras de ralentización. En mayo aumentó el saldo vivo en cartera de las entidades financieras en un 25,20% respecto al año anterior, la cifra más alta desde el 25,29% de septiembre de 2004, que constituye una tasa récord desde que en 1996 se inició la actual fase expansiva de este negocio, según datos de la Asociación Hipotecaria Española. Familias y empresas adeudaban en mayo la cifra récord de 642.312 millones de euros a las entidades financieras, el incremento mensual más elevado de la historia en términos absolutos. Mientras, el precio medio de la vivienda libre (nueva y usada) aumentó un 13,9% en el segundo trimestre del año en tasa interanual, lo que supone un aumento inferior en 1,8 puntos al 15,7% del primer trimestre del año, según los últimos datos publicados por el Ministerio de Vivienda, que considera que se está produciendo una leve desaceleración de los precios de los pisos.|W|P|112532087938555242|W|P|El aumento en el crédito hipotecario alimenta la subida del precio de la vivienda|W|P|cesar.villasante@gmail.com8/19/2005 06:55:00 a. m.|W|P|Unknown|W|P|“Antes de tres años no habrá milagro Trujillo”. Así lo reconocen fuentes del propio Ministerio de Vivienda, que aseguran que los españoles no podrán disfrutar a corto plazo de la plasmación de las operaciones urbanísticas de vivienda protegida y de alquiler con las que la ministra pretende resolver el problema de miles de españoles -especialmente jóvenes- que no pueden emanciparse por el calentón del mercado inmobiliario. Si el Gobierno quiere responder de su programa electoral antes de 2008, tendrá que reproducir operaciones de gran calado como la Operación Campamento, con el inconveniente de que sólo el Ministerio de Defensa y la SEPES (Entidad Pública Empresarial de Suelo, organismo dependiente del Ministerio de Vivienda) pueden suministrar terrenos suficientes. En otro tiempo -reconocen fuentes oficiales- se habría utilizado el enorme patrimonio de Renfe, pero la empresa ha ido vendiendo terrenos a lo largo de los años para equilibrar su enorme déficit. Teóricamente, tanto las autonomías como los ayuntamientos podrían empujar el Plan de Vivienda presentado a bombo y platillo por la ministra, pero los tiempos políticos (electorales, obviamente) condicionarán la cooperación con el Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero; y, en todo caso, las operaciones urbanísticas, incluso las municipales, tienen que contar con el visto bueno del gobierno autonómico de turno. Después de un tira y afloja que ha durado meses, el vicepresidente Pedro Solbes ha cedido a la presión de Moncloa para aumentar un 30% el presupuesto de la ministra Trujillo para 2006, después de haber incrementado las partidas para vivienda protegida un 20% en los Presupuestos de 2005 respecto a 2004. Ahora que la ministra Trujillo puede exhibir una buena dote parece llegado el momento de mejorar su imagen, reconocen colaboradores próximos, aunque para ello la extremeña debería reconciliarse cuanto antes con los promotores de VPO, a los que dio plantón en una cumbre que ella misma había convocado en Murcia hace unos meses; o dejarse de amenazas a constructoras e inmobiliarias con un proyecto de Ley del Suelo que -según ella- "no va a gustar a todos"; y rectificar expresiones como "ladran, luego cabalgamos", que ponen los pelos de punta a los asépticos funcionarios de Vivienda. Por otro lado, la inversión inmobiliaria juega en su contra y, lejos de contraerse, repunta gracias a unos tipos de interés históricamente bajos, a la sed inversora de los británicos en nuestra costa y al papel que sigue jugando la vivienda como inversión-refugio para millones de españoles que utilizan la compra-venta o el alquiler para canalizar su ahorro y engordar su patrimonio con vistas a la jubilación.|W|P|112443463763892663|W|P|Habrá que esperar al menos tres años para que el Plan de Vivienda produzca resultado|W|P|cesar.villasante@gmail.com8/08/2005 07:22:00 a. m.|W|P|Unknown|W|P|IGNACIO ITURZAETA AGUIRRESAROBE/ECONOMISTA. ASESOR INMOBILIARIO Analizando las coincidencias que pudiera haber en relación al mercado inmobiliario residencial español de los años 1973 y 2004, observamos que existen ciertas coincidencias entre esos dos años, como son la gran actividad de la edificación residencial y el comienzo de una escalada de los precios del petróleo, pero las consecuencias serán muy distintas, debido a la evolución que ha experimentado la economía española a lo largo del casi tercio de siglo que separan las dos referencias anuales. Al traer a colación el año 1973, la mayoría recordarán la primera crisis económica derivada de la elevación de los precios del petróleo. Sin embargo, bastantes menos caerán en la cuenta que ese año ostentaba el récord histórico del número de viviendas visadas por los colegios de arquitectos, en los proyectos de edificación residencial presentados a los mismos, que alcanzaron la cifra de 696.000, justo hasta el año pasado, en el que el número de esos visados fueron de 757.000, y en el que también se produjo una escalada muy rápida de los precios del crudo. En aquel año, se inició una de las crisis más profundas de la economía española y del sector inmobiliario, que se llevó por delante a promotoras importantes, y dejó muy resentidas al resto. Afortunadamente, desde entonces, las economías más desarrolladas tienen menor exposición al riesgo por la subida de los precios del petróleo, consecuencia de la aplicación de energías alternativas, así como del mayor peso del sector Servicios en el Producto Interior Bruto (PIB) de estos países, que precisan menor consumo de energía que la producción, además de que para la Eurozona, el hecho de que el precio del petróleo esté asociado al dólar, aminora su coste en euros, dada la paridad actual entre las dos monedas. El boom residencial en el que estamos inmersos actualmente, se debe a una política monetaria relajada, bajos tipos de interés y largos plazos de amortización, así como al favorable comportamiento del mercado laboral. Flotando sobre la abundante liquidez, que proporciona tal política, las familias han dirigido sus preferencias de inversión hacia la vivienda, considerada como la alternativa más segura y rentable, produciendo el efecto de revalorizar con cierta desmesura el activo inmobiliario, sirviendo de atractivo para la entrada de más compradores a este mercado, atracción que continúa. Al menos, así lo interpretan las empresas promotoras que componen la oferta inmobiliaria, a juzgar por los más de 700.000 visados que, previsiblemente, realizarán este año 2005 los Colegios de Arquitectos, y en el que los precios seguirán subiendo. Mientras la política monetaria se mantenga y el paro mantenga su tendencia a disminuir, al tiempo que aumenta la formación de nuevos hogares -400.000 el año pasado, frente a los 300.000 previstos-, el mayor peligro para el mercado inmobiliario residencial tiene carácter endógeno, y consiste en la escalada de los precios, propiciada desde el propio sector inmobiliario, en su búsqueda de la maximización de beneficios por parte de los propietarios del suelo principalmente. Sin embargo, pudieran estar llegando las primeras brisas de un cambio en los entornos económico y financiero. Aunque se pueda decir muy poco sobre el comportamiento futuro de los tipos de interés, los bancos de negocio Morgan Stanley y JP Morgan difieren también sobre el futuro de los mismos; parece razonable que éstos tiendan al alza. En primer lugar, porque están históricamente en su punto más bajo: cuando algo no puede prácticamente bajar más, su única alternativa es subir; por otra parte, por el efecto en la inflación del aumento de los precios del petróleo; y, finalmente, la tendencia marcada por los Estados Unidos, obligado por la financiación del alto déficit fiscal que mantiene. En contra, la prudencia que obliga al Banco Central Europeo a no aumentar los tipos de interés, por no complicar, todavía más, la salida del letargo que padecen las economías alemana, francesa e italiana. Al margen de lo manifestado precedentemente, confío en que los incrementos que se han producido en los últimos años en los precios de la vivienda, en el mercado español, tengan una moderación a partir del presente año 2005, que estimo pueda rondar entre el 8% y el 10%, para, en un plazo de tres años, llegar a la cifra del IPC más uno o dos puntos. De producirse esta moderación en el incremento de los precios de la vivienda, conllevará a un enfriamiento en el interés de comprar viviendas por parte de los inversores, y a una menor oferta por parte de las promotoras, y de esta forma se podrá producir un equilibrio o ajuste en el mercado español de la vivienda, evitando de esta forma, una crisis traumática en el sector.|W|P|112348581060480231|W|P|El mercado de la vivienda en España|W|P|cesar.villasante@gmail.com