La Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria (A.E.G.I.), ha presentado el I Estudio sobre el Sector de Agencias Inmobiliarias en la Comunidad de Madrid, elaborado en colaboración con el Grupo UDN y subvencionado por el Instituto Madrileño de Desarrollo perteneciente a la Comunidad de Madrid.
El estudio, realizado durante el transcurso del año 2004, persigue 3 objetivos fundamentales:
- Conocer la opinión de los consumidores y empresarios de agencias de gestión e intermediación inmobiliaria sobre el sector.
- Determinar la valoración de las oficinas de gestión e intermediación inmobiliaria por parte de sus consumidores.
- Identificar los atributos que determinan un servicio de calidad en la gestión inmobiliaria.
Las principales conclusiones que se extraen del estudio son:
1. EN RELACIÓN CON EL MERCADO INMOBILIARIO EN GENERAL:
- Los consumidores: creen que existe la “burbuja inmobiliaria” y consideran que los factores que determinan el constante incremento de los precios de la vivienda son: su uso como mecanismo de inversión y la acción de los intermediarios.
- Los empresarios: defienden su labor como mecanismo de contención de los precios de la vivienda y achacan el alza de los precios a la situación económica derivada del aumento de las rentas de las familias, el descenso de los tipos de interés y una mala política de gestión del suelo.
2. EN RELACIÓN CON EL MERCADO DE ALQUILER:
- Los consumidores: aumenta el número de personas que consideran el alquiler como una alternativa a la compra de vivienda.
Los arrendatarios consideran que el acceso al alquiler se ha dificultado mucho debido por un lado a la falta de oferta y por otro a la aplicación de las tres cuotas (fianza, primer mes y cuota de la agencia de gestión inmobiliaria).
- Los empresarios: muchos consideran el alquiler como un problema y optan por no ofrecerlo.
3. ASPECTOS POSITIVOS Y NEGATIVOS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN OPINIÓN DE LOS CONSUMIDORES:
Positivos: Los aspectos que se identifican como más positivos son: Tipos de Interés Bajos y la posibilidad de hacer hipotecas a 30 o 40 años. Esto provoca que para los mayores de 35 años sea más fácil comprar una vivienda que hace 15 años.
Negativos: Los aspectos que se identifican como más negativos son: Alto precio de las viviendas (especulación), sueldos bajos, mercado laboral inestable y poca oferta de alquiler. Esto provoca que para los menores de 35 años sea más difícil que nunca comprar una vivienda.
En conclusión, para los consumidores, los aspectos positivos del sector derivan de la coyuntura económica (bajos tipos de interés) y largo plazo de hipotecas y los aspectos negativos dependen del mercado laboral (inestabilidad en el empleo y bajos sueldos) y altos precios.
4. IMAGEN DE LAS AGENCIAS INMOBILIARIAS:
Los consumidores: desconocen la mayor parte de los servicios que ofrece una oficina de gestión e intermediación inmobiliaria. Estiman que el período de intermediación ni supera el mes y medio y que la comisión aplicada supera el 10%. Además, perciben que el 90% de los inmuebles están controlados por las agencias.
Los empresarios: afirman que el período de intermediación se sitúa entre 4 y 5 meses en la actualidad y que la comisión aplicada oscila entre el 3% y el 5%. Además, afirman que el porcentaje de inmuebles que ofertan se sitúa entre el 40% y el 55%.
La mayoría de los consumidores afirma que utilizaría los servicios de una agencia de gestión inmobiliaria si la comisión oscilase entre el 3% y el 4%.
Consumidores y empresarios coinciden en señalar que se debe alcanzar el reconocimiento del sector que se conseguirá a partir de su profesionalización.
En conclusión, la imagen cuestionada del sector se debe a la falta de información que tienen los consumidores sobre el sector en general y sobre los servicios que ofrecen las agencias.
5. OPINIÓN DE CLIENTES SOBRE AGENCIAS:
- Los consumidores de agencias inmobiliarias tienen un concepto muy positivo de su labor.
- Los vendedores y arrendadores consideran muy importante la labor de filtraje de las visitas que les confiere seguridad aunque consideran que en ocasiones la agencia se pone del lado del comprador.
- Compradores y arrendatarios destacan la seguridad que confiere la intermediación de las agencias señalando como su principal defecto las comisiones elevadas.
- Los inversionistas y empresarios que operan con mayor frecuencia con las agencias las consideran indispensables y creen que su labor es muy positiva y dinamizadora del sector.
- Los consumidores eligen la agencia para realizar su gestión inmobiliaria fundamentalmente por su proximidad a la zona en la que quieren realizar la compra.
En conclusión, la imagen de las oficinas de gestión inmobiliaria mejora entre las personas que han visitado alguna de las oficinas y mejora aún más entre los que han realizado alguna gestión a través de ellas.
6. CARACTERÍSTICAS MÁS VALORADAS DE LAS AGENCIAS INMOBILIARIAS:
Las principales categorías que determinan la calidad en una agencia son: precio/comisión, profesionalidad del comercial, trato y atención personal e instalaciones. En base a esto, deducimos que el equipo comercial es clave en la percepción del servicio ofrecido por una oficina.
Con este estudio, la A.E.G.I. continúa trabajando para propiciar la profesionalización y el mayor desarrollo del sector de la gestión e intermediación inmobiliaria. La asociación se crea con el compromiso de profesionalizar el sector, impulsando actividades que contribuyan a transformarlo, de modo que sea altamente regulado, competitivo y dignificado.
En este sentido, la A.E.G.I organizará en el presente año un Plan de Formación Continua compuesto por 26 cursos gratuitos, destinados a todos los profesionales del sector de la gestión e intermediación inmobiliaria, a nivel nacional. Los cursos están dirigidos a trabajadores en activo y responden a la necesidad de formación continua de los profesionales implicados en el sector para el correcto desempeño de sus funciones en sus distintas áreas (comercial, administrativa), así como a necesidades de carácter transversal (informática, prevención de riesgos laborales y habilidades personales).
Estudio de El Mundo, "Su Vivienda", sobre la disminución del ritmo de venta de pisos en la capital.
El mercado de la vivienda usada está ralentizando su ritmo. A pesar de que el sector inmobiliario sigue embarcado en su famoso 'boom' -al menos hasta la fecha no hay factores de peso que indiquen lo contrario-, cuesta más 'colocar' los inmuebles.
Así lo constata un informe/encuesta realizado por este suplemento. SU VIVIENDA ha recogido, a pie de calle, información sobre 105 anuncios de pisos en venta distribuidos por los 21 distritos de Madrid capital (cinco en cada uno de ellos). A continuación, desde octubre y mensualmente hasta febrero -ambos meses incluidos-, ha comprobado el estado de cada una de las casas. Al cabo de cinco meses, aún hay un 36,2% de pisos que sigue en venta, mientras que el ritmo habitual en vivienda usada venía siendo de entre uno y medio a tres meses, según datos de Re/Max.
De hecho, en los 90 primeros días, según refleja el sondeo, únicamente se vendió el 46,66% de los pisos. Además, si se hace un análisis por meses, se observa que la demanda es decreciente: en noviembre se vendió el 22,86%; el 11,43%, en diciembre; el 12,38% en enero; y sólo el 6,67%, a fecha 1 de febrero.
Como era de prever, los pisos más baratos se venden con mayor facilidad, mientras que los más caros tardan más. La datos reflejan que de los 30 pisos más baratos, el 70% se ha vendido y, de éstos, el 33,3% en noviembre, que es el primer mes.
El ritmo es lento pero seguro. Los inmuebles se han ido 'colocando' en el mercado, aunque sea a costa de realizar alguna rebaja en el precio de partida. Así, el 25,72% de los vendedores con los que se ha contactado para la encuesta ha recortado el precio de sus pisos con el objeto de conseguir la venta.
La mayoría de los propietarios que no rebaja el precio (el 43,8%), no lo hace porque «ya está rebajado sobre el valor inicial del piso».
Entre los pisos que han sido rebajados, el 44,44% de los propietarios lo ha hecho de manera sustancial con una rebaja de más de 18.000 euros. Algunos propietarios han reconocido que no han vendido sus pisos debido a que se han negado a bajar el precio de salida.
Por otro lado, varios inmuebles de los que registran los precios más elevados teniendo en cuenta las cifras que se manejan en la zona, parece que se ofertan a esas desorbitadas cantidades para 'ver si cuela'.
Finalmente, los vendedores acaban cediendo en sus pretensiones, ya que los compradores, actualmente, no están por la labor. Este comportamiento pone de manifiesto que el 'boom' ya no es lo que era, ya no vive los momentos del 'todo vale' -como ha ocurrido en los años cumbre del ciclo expansivo-, al menos en el segmento de vivienda usada.
«Ya no se puede poner el precio sin tener en cuenta la realidad del mercado, porque el comprador está muy al tanto de los precios. Hay casos en los que en pisos de 300.000 euros la venta no se produce por sólo 3.000», asegura Jorge del Río, director de la franquicia inmobiliaria Re/Max Rosales.
En otros casos de venta, como se constata en la encuesta de EL MUNDO, la operación no acaba consolidándose debido a que el comprador no consigue la concesión de la hipoteca por parte de la entidad bancaria. Así pues, tampoco se estila ya el 'todo se financia'.
Llama la atención que, en un caso, la venta se haya producido después de una rebaja de tan sólo 1.202 euros en un distrito tradicionalmente caro, como es Chamartín. El extremo es un piso del barrio de Salamanca que, tras ser rebajado nada menos que 360.000 euros, los propietarios decidieron retirarlo del mercado.
Eso ocurre, probablemente, a la espera de mejores tiempos o, quizás, como parece que sucede en algunas ocasiones, debido a que los propietarios únicamente sacan el inmueble a la venta para tantear cuánto podrían obtener por él, pero sin una intención real de venta.
Pero no todo son rebajas. También hay propietarios optimistas y, a pesar de llevar con el piso en venta varios meses, no dudan en aplicar una subida. El 7,62% de los encuestados ha incrementado el valor inicial del inmueble, justificando esta actitud con que es la cantidad que 'oficialmente' ha subido.
Independientemente de que se haga la rebaja, prácticamente la totalidad de los vendedores está de acuerdo con negociar el precio (61,9%). Algunos, incluso, antes de que los interesados vean el piso, si bien otros muchos condicionan la negociación a la visita. En el caso de las ventas a través de agencia, es habitual obtener respuestas como «en caso de hacer una oferta firme, aunque sea por debajo del precio que se pide, probablemente, el vendedor no tenga ningún inconveniente en aceptarla».
Por distritos, Tetuán, Fuencarral, Latina, Carabanchel, Vicálvaro y Puente de Vallecas son los más solicitados por los compradores. En los cinco meses que ha durado la encuesta, se ha vendido casi la totalidad de las casas. Por contra, Barajas y Salamanca son los distritos en el que menos ventas se han registrado. Tal vez no tanto por resultar menos atractivos para residir como por sus elevados precios.
En relación a las características de los inmuebles, cabe señalar la 'manipulación' que algunos vendedores hacen de la superficie de sus casas: no tienen reparo en redondear los metros al alza o en empeñarse en hablar en metros construidos en vez de útiles.
El 32,38% de los pisos se vende con garaje, aunque en todos los casos esto conlleva un gasto adicional. Eso sí, existe la opción de renunciar a su adquisición.
|W|P|110837153442365452|W|P|El ritmo de venta de los pisos de segunda mano acusa la desaceleración|W|P|cesar.villasante@gmail.com