Vivienda en España

'El crecimiento en el sector de la vivienda en España no es eterno'

El encarecimiento de la vivienda se debe a que hay 'vivienda no utilizada' y un mercado de alquiler 'estrecho'

Crece la deuda hipotecaria en España

Viviendas de Obra nueva en España

El 88% de los compradores de obra nueva realiza algún tipo de reclamación tras la entrega de las llaves

Los alquileres de la vivienda en España subieron el 4,3% en el último año, 4 décimas más que el IPC

El euribor subió en abril hasta el 3,221%, el nivel más alto desde septiembre de 2002

Los hogares españoles destinarán entre 45,5% y 52,4% de la renta a la compra del piso

Buscador inmobliario: Pisos en Madrid

Perfil de compradores y vendedores en el 2005 (USA)

El aumento en el crédito hipotecario alimenta la subida del precio de la vivienda

Habrá que esperar al menos tres años para que el Plan de Vivienda produzca resultado

El mercado de la vivienda en España

España, el país de la eurozona donde más ha subido la vivienda, desde 1999

Los préstamos siguen al alza y el Euribor, a la baja

La compra de una vivienda cuesta 24 años, el doble que a finales de los 90

El plazo para vender una vivienda se alarga una media de dos años y medio

Las familias de renta más baja destinan casi la mitad de su presupuesto a la vivienda

Micropisos

Weblogs de vivienda

La Dignidad 'no se mide por sus metros cuadrados'

El mercado de la vivienda registrará una «suave desaceleración»

El precio de la vivienda crecerá este año en España un 6% menos que en 2004

Análisis de la burbuja inmobiliaria I

Nuevo Grupo sobre Vivienda en España

Tramitación de Hipotecas

Los españoles dedicaron el 57% de su salario a la compra de vivienda en 2004, según el Banco de España

España, “plusmarca mundial” en la construcción de viviendas

Estudio sobre el Sector de Agencias Inmobiliarias

El ritmo de venta de los pisos de segunda mano acusa la desaceleración

El euribor descendió hasta el 2,30% en el mes de diciembre

La vivienda sigue como tercera preocupación tras paro y terrorismo

Cada vez son más los españoles que buscan casa a través de Internet

LA AGENCIA TRIBUTARIA VIGILARÁ LA ENTREGA DE DINERO NEGRO EN LA COMPRAVENTA DE CASAS USADAS ENTRE PARTICULARES, LOS ALQUILERES QUE NO SE DECLAREN,

La OCDE y el BCE alertan sobre el elevado precio de la vivienda

La vivienda les cuesta a los jóvenes más de la mitad de su sueldo

recomendaciones prácticas a la hora de suscribir un préstamo hipotecario

El precio de la vivienda frenará en 2005

La vivienda sigue siendo rentable

Un piso tarda cinco meses en venderse ahora, frente a los cuatro de hace un año, según los promotores

El precio de la vivienda se dispara un 17,18%

La mitad de los jóvenes con cuenta vivienda no consigue comprarse la casa

Bajada en el precio de la vivienda

El diario británico Daily Mail compra firma inmobiliaria británica online

PARADOJAS DEL MINISTERIO DE VIVIENDA

Las empresas inmobiliarias y promotoras captan ya el 30% de su clientela potencial en Internet

PARADOJAS SOBRE EL DERECHO A LA VIVIENDA

La deuda de las familias ronda ya el 100% de su renta disponible

Noticias relacionadas

Noticias relacionadas

Noticias relacionadas

¿Por qué bajará la vivienda un 55%?

2006-05-29T09:41:00.000Z

El comisario europeo de Asuntos Económicos, Joaquín Almunia, destacó la favorable situación actual de la economía española, que calificó de "muy buena, boyante y envidiable desde muchos puntos de vista", al tiempo que afirmó que no cree que se produzcan mayores crecimientos en el sector de la vivienda.

Sobre el primer punto, Almunia estimó que es "muy fuerte" decir que el ciclo de crecimiento de la economía española se está agotando. "Ya gustaría a muchas otras economías europeas crecer al 3,5% como lo ha hecho la economía española en el primer trimestre de 2006 después de haber estado creciendo en los últimos años claramente por encima de la media europea", subrayó. En su opinión, la economía española continuará la actual tendencia en el futuro. "Es cierto que el resto de las economías europeas se recuperan, y por lo tanto la diferencia entre el crecimiento español y la media de crecimiento europeo se reduce, pero no porque la economía española crezca menos", advirtió. Asimismo, negó que haya una desaceleración en el precio de la vivienda en España, sobre todo tras el dato del aumento en un año del 27% del crédito hipotecario. "Hablar de desaceleración en esos términos sería una contradicción. Lo que sí creo es que el crecimiento en el sector de la vivienda en España no es eterno", manifestó. En primer lugar, por el nivel que han alcanzado los precios de la vivienda en España. "En Bruselas, el precio de las casas es la mitad que los de Madrid, y no porque los habitantes de Bruselas tengan la mitad de renta que los habitantes de Madrid", puso como ejemplo. En segundo término, dejó claro que hay una oferta de vivienda suficiente, a pesar de que han subido los tipos de interés --"no mucho y no creo que suban demasiado--, dijo-- y que ha habido un aumento de la población en España fruto, en especial, del incremento de la inmigración. "Por lo tanto, no creo que haya que esperar mayores crecimientos del sector de la vivienda. No veo una situación muy preocupante a corto plazo. Lo que hay que desear es que el ajuste que se va a producir sea gradual y donde no pierdan los que han perdido en otras situaciones con estallidos de burbujas financieras, que son los más débiles o más capacidad de salirse a tiempo de un sector con ciertas incertidumbres de futuro", insistió. Asimismo, aprovechó la ocasión para advertir, al igual que está haciendo el Banco de España y las autoridades y "sin crear incertidumbres ni miedos", que no es previsible que en los "próximos meses ni trimestres" vayan a bajar los tipos de interés. "Más bien lo que se apunta es a una cierta progresión al alza, no brusca", concluyó.

Fuente: Redacción

2006-05-24T09:27:00.000Z

El ministro español de Economía, Pedro Solbes, quiso quitar importancia a las advertencias de la OCDE sobre los riesgos de la escalada de precios de la vivienda en España y dijo esperar una corrección de los desajustes en ese mercado.

"Sin duda hay un desajuste entre oferta y demanda, un desajuste muy peculiar en el caso español", señaló Solbes en rueda de prensa en París, tras la presentación del informe semestral de Perspectivas Económicas de la OCDE. A preguntas sobre las advertencias repetidas de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE) sobre el riesgo que puede representar el elevado ritmo de encarecimiento de la vivienda en España en los últimos años, explicó que ese desajuste se debe por una parte a que hay un contingente de "vivienda no utilizada" y un mercado de alquiler "estrecho", que el Gobierno intenta estimular desde hace varios meses. El tirón de la demanda, por su parte, tiene que ver con el bajo nivel de los tipos de interés, con las compras de extranjeros no residentes, con la llegada de inmigrantes y con el aumento de las familias que cuentan con menos miembros, argumentó. "Todo esto debe ir ajustándose y espero" que "tengamos una situación más formal", concluyó Solbes. Previamente, el ministro quiso quitar hierro a las advertencias de la OCDE sobre la escalada de los precios de la vivienda, al señalar que en su informe semestral de Perspectivas también alude, en el resumen general a ese mismo problema a otros países, como Estados Unidos, Francia o Irlanda. Solbes destacó que los autores del documento han corregido al alza sus previsiones de crecimiento para la economía española -con respecto a noviembre- hasta el 3,3% este año, después del 3,4% en 2005, mientras que han reducido sus perspectivas para 2007 al 3%. "Son unas buenas perspectivas para España" que además no incorporan el efecto de la reforma laboral recientemente consensuada con la patronal y los sindicatos que "nos permitirá mejorar la competitividad". En términos generales, aventuró que "el menor dinamismo de la demanda interna debería compensarse parcialmente" con un menor deterioro de la balanza exterior. Una alusión al hecho de que la OCDE también se hace eco, al hablar de los desequilibrios financieros internacionales, del déficit de la balanza por cuenta corriente española, que será a finales de 2007 del 9,8% del Producto Interior Bruto (PIB), por encima incluso de la de Estados Unidos, que entonces superará el 7,5%. El ministro español comentó también las advertencias del conocido como el "Club de los países desarrollados" sobre el diferencial de inflación entre España y la media de la zona euro, que es causante de pérdida de competitividad. Señaló que las medidas que recomienda para corregir ese diferencial son introducir más competencia en los mercados o una mayor flexibilidad laboral, que es lo que aporta el último acuerdo. El titular de Economía no olvidó los halagos de la OCDE a la política fiscal española, que ha permitido obtener un superávit de las cuentas públicas del 1,1% en 2005, una cifra que la organización calcula que se repetirá este año. La situación española -indicó- "es algo más cómoda" que en el pasado, como lo muestran los datos de enero.

2006-05-23T08:33:00.000Z

Leo en urbanoticias.com que "El endeudamiento hipotecario de las familias bate su récord al rozar el medio billón". Entre el incremento del precio de compra de la vivienda, y la subida de tipos de interés, los préstamos hipotecarios se están convirtiendo en una pesada carga para los españoles. Parece que la desaceleración de los precios no lo es tanto, y seguimos empeñados en ser propietarios, en vez de arrendatarios. Durante el primer trimestre del año, y según los datos del Ministerio de Vivienda, el precio de la vivienda libre se situó en una media de 1.887,6 euros por metro cuadrado, lo que supone un incremento del 12 por ciento respecto a marzo 2005. Una subida a la que hay que sumarle el incremento de los créditos hipotecarios concedidos sobre viviendas, cuyo importe medio se situó en febrero en los 134.612 euros. Sin embargo, el desplome de las últimas semanas en la bolsa, incentivará nuevamente a especuladores a invertir en ladrillo, que sigue siendo la inversión más segura.

2006-05-22T08:58:00.000Z

Selección de viviendas nuevas en España: Promociones de obra nueva en Barcelona Promociones de obra nueva en Madrid Promociones de obra nueva en Málaga Promociones de obra nueva en Almería Promociones de obra nueva en Baleares Infórmate bien antes de decidirte:

El 88% de los compradores de una vivienda nueva realiza algún tipo de reclamación tras la entrega de las llaves y la ocupación del piso, en su mayor parte relacionadas con desperfectos ocasionados durante la fase final de su construcción, según un estudio realizado por la empresa de servicios Acerta.

El informe revela también la divergencia que las reclamaciones posventa presentan en las distintas regiones, de forma que en las grandes ciudades como Madrid o Barcelona el número de quejas supera en hasta un 50% al de las zonas de Levante. Según Acerta, estas reclamaciones se registran pese a que, según sus datos, el 92% de las promotoras encuestadas para realizar el informe asegura que antes de entregar el piso confeccionan junto al futuro propietario una lista de remates y acabados. Además, indican que en el 97% de los casos esta lista queda resuelta antes de que el comprador la ocupe. En cuanto al tipo de quejas, el estudio indica que sólo un 6% se refiere a problemas que afectan a la habitabilidad de la vivienda (humedades o fuga de la calefacción), y que el 94% corresponden a otros aspectos estéticos, en su mayor parte realizados en la última fase de construcción del piso. En concreto, la pintura y las distintas instalaciones (fontanería, climatización, cocina y electricidad, entre otros), constituyen los dos principales motivos de reclamación posventa de viviendas, dado que acaparan la mitad del total de quejas (un 25% cada uno de ellos). Después se situó la carpintería interior, con un 21% del total de quejas; los solares de madera, con el 13% del total, y los solados y alicatados (un 10%). No obstante, Acerta estima que los porcentajes de incidencias no dependen tanto de la calidad de la vivienda como del grado de exigencia de los propietarios de forma que, según el estudio, 'suelen ser más tolerantes cuando la vivienda es más barata'. Además, en su informe, la firma apunta que la prestación de un servicio posventa se ha convertido en un factor estratégico para las promotoras españolas, de forma que, según sus datos, todas las grandes promotoras realizan acciones específicas para detectar problemas o incidencias en la entrega de viviendas.

2006-05-22T08:41:00.000Z

Los alquileres de la vivienda en España subieron el 4,3 por ciento en los últimos doce meses, cuatro décimas más que el Indice de Precios de Consumo (IPC), que mantuvo en abril una tasa interanual del 3,9 por ciento, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

En abril, los alquileres de la vivienda aumentaron un 0,5 por ciento, nueve décimas por debajo del índice general, que varió el 1,4 por ciento respecto al mes precedente. En lo que va de año, los alquileres se encarecieron el 2,1 por ciento, tres décimas por encima de la inflación acumulada del índice general, que fue del 1,8 por ciento. En línea con el incremento de los últimos doce meses de los alquileres, se comportaron los precios de los servicios para la conservación de la vivienda, que crecieron un 5,1 por ciento. En comparación con marzo, los precios de los servicios se encarecieron en abril el 0,5 por ciento, y en los cuatro primeros meses el 3 por ciento. En cuanto a los materiales para la conservación de la vivienda, los datos del INE reflejan un aumento del 4,6 por ciento en un año, y un alza del 0,9 por ciento sobre el mes anterior. Hasta abril, esta partida se incrementó un 3,1 por ciento. Por lo que se refiere a los gastos asociados a la conservación de la vivienda, el INE calcula que durante los últimos doce meses subieron un 5 por ciento. Respecto a marzo, los gastos aumentaron en abril un 0,6 por ciento y en lo que va de año un 3 por ciento. Por último, los seguros para la vivienda se encarecieron el 3,5 por ciento en un año y el 3,5 por ciento en los cuatro primeros meses de 2006, en tanto que sobre el mes anterior no variaron.

La economía española creció un 3,5% en el primer trimestre del año, según el INE

2006-05-19T09:04:00.000Z

El euribor, tipo al que se conceden la mayoría de las hipotecas en España, subió en abril hasta el 3,221%, con lo que se sitúa en el nivel más alto desde septiembre de 2002 y supone la séptima subida mensual consecutiva y un nuevo encarecimiento de las hipotecas, según confirmó el Banco de España.

En concreto, el euribor subió 0,12 puntos respecto al 3,105% registrado en marzo y 0,95 puntos en relación al 2,265% en el que se situó en abril de 2005, lo que se traducirá en una subida de las cuotas de los créditos hipotecarios que se revisen anualmente con la nueva tasa en los próximos días. En una hipoteca media de 120.000 euros concedida a un plazo de 20 años con un diferencial de 0,60 puntos sobre el euribor, la cuota mensual pasaría de unos 657 a 715 euros, lo que supone un incremento de unos 58 euros al mes y 696 euros en el conjunto del año. Este nuevo alza del euribor hasta el 3,221% en abril supone situarse en el nivel más alto desde septiembre de 2002, cuando este indicador se situó en el 3,236%. El indicador sigue mostrando una tendencia alcista, ya que comenzó el mes de abril en el 3,25% y en los últimos días de mayo se ha estabilizado en el entorno del 3,30%, después de haber alcanzado el 3,33% a principios de este mes de mayo. Los analistas esperan que el euribor se sitúe en verano en el 3,5% e incluso algunas firmas de análisis prevén que cierre el año en torno al 4%. No obstante, los analistas creen que los aumentos irán moderándose paulatinamente y no serán tan intensos como en los últimos meses, hasta ver los próximos movimientos del Banco Central Europeo (BCE).En concreto, prevén una subida de los tipos en la próxima reunión que el organismo que preside Jean Claude Trichet celebre en Madrid el próximo mes de junio. El euribor es calculado por la Federación Bancaria Europea con los datos de las principales entidades de la zona euro y consiste en el tipo de interés medio de contado para las operaciones de depósito de euros a plazo. En cuanto al resto de referencias, el mibor, el tipo interbancario que servía de referencia oficial del mercado hipotecario para las operaciones realizadas con anterioridad al 1 de enero de 2000, también subió en abril hasta el 3,219%, frente al 3,106% registrado en marzo. El tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años del conjunto de las entidades de crédito se situó en abril en el 3,852%, desde el 3,756% registrado en marzo. En el caso de los bancos, ese tipo medio se colocó en el 3,758%, frente al 3,682% del mes anterior, mientras que el de las cajas subió al 3,938%, desde el 3,821% de marzo. El Euribor subió en abril hasta el 3,221%, nivel más alto desde septiembre de 2002

2006-05-08T08:02:00.000Z

El esfuerzo financiero de los hogares españoles para acceder por primera vez a una vivienda se situará este año entre el 45,5 y el 52,4 por ciento de la renta familiar, en función de si el plazo de amortización del préstamo es de 20 ó de 25 años, según el último informe de coyuntura de Metrovacesa.

Esto supone elevar en 6 y 6,4 puntos porcentuales, respectivamente, el esfuerzo que tenían que hacer las familias españolas en 2005. Del informe se desprende, además, que este porcentaje es el más alto de los últimos 13 años, cuando los hogares españoles tuvieron que destinar el 53,4 por ciento de su renta a la compra de un piso. Sin embargo, el descenso de los tipos de interés en los últimos años ha moderado el aumento del esfuerzo, que en 2006 se situará, a pesar de los mayores tipos previstos, todavía por debajo de los niveles registrados en 1990 y 1991, cuando era necesario destinar el 67 y el 68,9 por ciento de la renta familiar a la adquisición de una vivienda. El informe destaca asimismo que las familias españolas tendrán que destinar 9,2 veces un salario anual al pago de una casa, cuando al cierre de 2005 tenían que desembolsar 8,47 veces un salario anual, lo que supone el mayor nivel desde que se dispone de estadísticas precisas para obtener esta relación. Para calcular el esfuerzo financiero necesario para comprar una vivienda, la inmobiliaria ha seleccionado un hogar teórico que percibe una renta anual equivalente al salario medio de unos 19.188 euros, que adquiere una vivienda con 90 metros cuadrados construidos (75 m2 útiles). El precio medio de la vivienda sería de 176.388 euros, lo que supone un aumento del 11,3 por ciento, y el préstamo hipotecario cubre el 80 por ciento del precio de venta del piso. El crecimiento salarial previsto para este año es del 2,5 por ciento y el tipo de interés medio de los préstamos estimado es el 3,85 por ciento TAE, al que corresponde un tipo de interés nominal del 3,78 por ciento, señala Metrovacesa. El estudio se refiere al esfuerzo correspondiente al primer año de vigencia del préstamo. El resultado es descriptivo del esfuerzo que tienen que hacer los hogares jóvenes que acceden por primera vez a una vivienda. Metrovacesa señala que en el caso de que los préstamos se formalizasen a 25 años, el pago de entrada, de alrededor de 35.300 euros, supone un desembolso adicional significativo para los jóvenes. Por ello, recalca la inmobiliaria, es necesario que se consiga un grado importante de cumplimiento del Plan de Vivienda 2005-2008. En el informe de coyuntura, Metrovacesa estima que los precios de la vivienda libre -nueva y usada- continuarán desacelerándose de forma gradual, de manera que se situarán en el entorno del 5 y 10 por ciento al final del año, frente al 12,8 por ciento de 2005. La inmobiliaria que preside Joaquín Rivero prevé que el volumen de viviendas iniciadas será similar al de 2005, con unas 720.000 pisos, mientras que crecerán las viviendas terminadas por encima de las 600.000. Dentro de la oferta de nuevas viviendas podrían crecer este año las viviendas protegidas, a la vista de que la construcción de este tipo de pisos se ha ido consolidando en los planes locales de urbanismo. Además, Metrovacesa prevé que las compraventas de viviendas se mantendrán en 2006 con un aumento moderado, en torno al 5 por ciento, con lo que se superarían el millón de operaciones.

2006-02-08T09:49:00.000Z

Otros enlaces a buscador de pisos en ciudades españolas: Pisos en Madrid Pisos en Cantabria Pisos en Zaragoza Pisos en Barcelona Pisos en Valencia Pisos en Alicante Pisos en Castellón Pisos en Murcia Pisos en Málaga Pisos en Almería Pisos en Cádiz Pisos en Córdoba Pisos en Granada Pisos en Huelva Pisos en Jaén Pisos en Sevilla

2006-01-27T12:29:00.000Z

Estudio realizado en Enero de 2006, por la NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS®

Durante el año 2005, se produjo un record de ventas de viviendas en Estados Unidos.

Las razones para la robustez de la actividad inmobiliaria:

- tasas de interés bajas para las hipotecas,

- fuerte de manda

- buena salud de la economía

La Asociación Nacional de Agentes inmobiliarios (NAR), ha realizado una encuesta a compradores y vendedores recientes de viviendas, entre Agosto de 2004 y Julio de 2005.

Los aspectos más importantes que se han recogido entre los 90.000 encuestados son:

PERFIL DE LOS COMPRADORES DE VIVIENDAS
CARACTERÍSRTICAS DE LAS VIVIENDAS COMPRADAS
RAZONES PARA LA COMPRA DE VIVIENDA
FUENTES DE INFORMACIÓN INMOBILIARIA
LA FUNCIÓN DEL PROFESIONAL INMOBILIARIO
CONCLUSIONES

PERFIL DE LOS COMPRADORES DE VIVIENDAS

Se realiza una primera diferenciación, entre primeros compradores de vivienda, y aquellos que ya han comprado previamente (repetidores).

Además se recogen otras características, como la edad, los ingresos, el tipo de propiedad, la raza y etnia.

El 40% de las casas compradas, corresponde a primeros compradores.

Los propietarios tienden a tener unos ingresos superiores al resto (arrendatarios).

Los primeros compradores tienen unos ingresos inferiores (57200$) con respecto a los de los compradores repetidores (83200$)

CARACTERÍSTICAS DE LAS VIVIENDAS COMPRADAS

Se distingue la compra de viviendas en diferentes áreas (centro de la ciudad o barrios periféricos), tipos de vivienda y precios.

La mayoría de las transacciones se han realizado sobre casas existentes, pero se ha comprobado un auge en las ventas de nuevas construcciones.

3 de cada 4 casa compradas en 2005 eran casas unifamiliares.

El 56% de las viviendas adquiridas se hallan en la periferia de la ciudad.

1 de cada 5 son casas de nueva construcción.

El precio medio de compra es de 195.000$, siendo menor en el caso de primeros compradores.

RAZONES PARA LA COMPRA DE VIVIENDA

Las razones son varias:

- para inversión,

- por necesidad de mayor espacio (el 29% de los compradores que ya son propietarios, lo hacen por este motivo),

- por búsqueda de cercanía al trabajo, familia o colegio,

- por situación familiar: hijos, divorcio, jubilación.

FUENTES DE INFORMACIÓN INMOBILIARIA

De las diversas fuentes, destaca el incremento sostenido de la popularidad de Internet como herramienta de búsqueda inmobiliaria (77% de los compradores la usan).

1 de cada 4 compradores, encontraron información de la que sería su casa, en Internet.

Los compradores por primera vez, usan con mayor frecuencia Internet para obtener información.

Los compradores de segunda residencia confían en la información del promotor inmobiliario, en especial para informarse sobre viviendas de nueva construcción.

LA FUNCIÓN DEL PROFESIONAL INMOBILIARIO

Existe perfecta complementariedad entre el uso de las nuevas tecnologías y el trabajo de los agentes inmobiliarios: el 93% de los usuarios de internet, recurren a profesionales inmobiliarios para gestionar la compra de vivienda.

En la gráfica vemos lo que los propietarios quieren del gestor inmobiliario: el 59% que le ayude a encontrar la casa idónea para su compra.

Los factores más importantes para la elección del profesional inmobiliario son la reputación y el conocimiento del entorno.

Aunque también es importante que amigos, vecinos o familiares, den referencias de los profesionales a los futuros compradores.

CONCLUSIONES

Dos terceras partes de los compradores, cuya gestión de compra la ha llevado un profesional inmobiliario, repetirían con el mismo agente, y lo recomendaría a otras personas.

Esta es la buena confianza de los clientes sobre la profesionalización, responsabilidad, conocimientos y eficiencia de los agentes inmobiliarios, según el estudio de NAR “Profile of home buyers and sellers”.

www.realtor.org

2005-08-29T13:05:00.000Z

Esta es la advertencia del Banco de España, que explica que en otros países esta espiral ha originado desequilibrios que se han corregido de forma abrupta, en algunos casos con implicaciones 'severas' sobre el sistema bancario y la economía en general. En su último 'Boletín Económico', el Instituto emisor afirma que un aumento del 1% en los saldos hipotecarios otorgados por la banca induce un encarecimiento del 0,15% en el precio de las viviendas. Este impacto puede no ser lineal, porque tiende a corregirse en el largo plazo y en la valoración de los inmuebles influyen otros múltiples factores. 'El crédito y el precio de la vivienda están estrechamente relacionados y tienden a alimentarse mutuamente', afirma un estudio publicado por el Banco de España, que constata que un mayor volumen de financiación facilita la adquisición de inmuebles lo que, 'en un contexto en el que la oferta es fija en el corto plazo, tenderá a traducirse en ascensos en los precios de dicho bien'. También explica que, si se encarece el precio de la vivienda, las familias cuentan con una garantía -la del propio inmueble- mejor valorada a la hora de solicitar financiación a sus bancos o cajas, 'lo que estimula su demanda'. El supervisor bancario advierte de que existe 'cierta evidencia descriptiva' a nivel internacional de episodios en los que ciclos expansivos en ambas variables han tendido a 'alimentarse mutuamente', de modo que se han llegado a acumular desequilibrios que se han corregido posteriormente 'de forma más o menos abrupta', en algunos casos con implicaciones 'severas' sobre el sistema bancario y la economía en general. Como en España ambos agregados están creciendo a tasas muy elevadas, considera relevante analizar la interrelación entre ambos. Así, el estudio cifra en 0,15 puntos porcentuales el encarecimiento de los inmuebles por cada aumento de un 1% del crédito, tras analizar la evolución de ambos indicadores entre 1984 y 2004. También calcula que el crédito aumentaría 0,09 puntos porcentuales por cada aumento del 1% que registre el valor de las viviendas. El informe matiza que cuando el crédito no se encuentra en su nivel de equilibrio a largo plazo, las dos variables 'tienden a moverse para restablecerlo' con ajustes posteriores, de forma que puede amortiguarse la traslación del crecimiento. Así, si el crédito crece un punto porcentual por encima de su 'nivel coherente' a largo plazo, la propia financiación corregirá su progresión en los trimestres sucesivos al 1,3% y el valor de la vivienda en 0,08 puntos. Si el desequilibrio fuese por escasa facilidad credicitia también se produciría una nivelación posterior con aumentos en las hipotecas otorgadas y el consiguiente encarecimiento de la vivienda. En cambio, la sobrevaloración de la vivienda se corrige exclusivamente con variaciones en el precio de estos activos. El estudio cifra en 0,07 puntos el ajuste por cada punto porcentual de desequilibrio. En España el negocio hipotecario sigue sin dar muestras de ralentización. En mayo aumentó el saldo vivo en cartera de las entidades financieras en un 25,20% respecto al año anterior, la cifra más alta desde el 25,29% de septiembre de 2004, que constituye una tasa récord desde que en 1996 se inició la actual fase expansiva de este negocio, según datos de la Asociación Hipotecaria Española. Familias y empresas adeudaban en mayo la cifra récord de 642.312 millones de euros a las entidades financieras, el incremento mensual más elevado de la historia en términos absolutos. Mientras, el precio medio de la vivienda libre (nueva y usada) aumentó un 13,9% en el segundo trimestre del año en tasa interanual, lo que supone un aumento inferior en 1,8 puntos al 15,7% del primer trimestre del año, según los últimos datos publicados por el Ministerio de Vivienda, que considera que se está produciendo una leve desaceleración de los precios de los pisos.

2005-08-19T06:55:00.000Z

“Antes de tres años no habrá milagro Trujillo”. Así lo reconocen fuentes del propio Ministerio de Vivienda, que aseguran que los españoles no podrán disfrutar a corto plazo de la plasmación de las operaciones urbanísticas de vivienda protegida y de alquiler con las que la ministra pretende resolver el problema de miles de españoles -especialmente jóvenes- que no pueden emanciparse por el calentón del mercado inmobiliario. Si el Gobierno quiere responder de su programa electoral antes de 2008, tendrá que reproducir operaciones de gran calado como la Operación Campamento, con el inconveniente de que sólo el Ministerio de Defensa y la SEPES (Entidad Pública Empresarial de Suelo, organismo dependiente del Ministerio de Vivienda) pueden suministrar terrenos suficientes. En otro tiempo -reconocen fuentes oficiales- se habría utilizado el enorme patrimonio de Renfe, pero la empresa ha ido vendiendo terrenos a lo largo de los años para equilibrar su enorme déficit. Teóricamente, tanto las autonomías como los ayuntamientos podrían empujar el Plan de Vivienda presentado a bombo y platillo por la ministra, pero los tiempos políticos (electorales, obviamente) condicionarán la cooperación con el Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero; y, en todo caso, las operaciones urbanísticas, incluso las municipales, tienen que contar con el visto bueno del gobierno autonómico de turno. Después de un tira y afloja que ha durado meses, el vicepresidente Pedro Solbes ha cedido a la presión de Moncloa para aumentar un 30% el presupuesto de la ministra Trujillo para 2006, después de haber incrementado las partidas para vivienda protegida un 20% en los Presupuestos de 2005 respecto a 2004. Ahora que la ministra Trujillo puede exhibir una buena dote parece llegado el momento de mejorar su imagen, reconocen colaboradores próximos, aunque para ello la extremeña debería reconciliarse cuanto antes con los promotores de VPO, a los que dio plantón en una cumbre que ella misma había convocado en Murcia hace unos meses; o dejarse de amenazas a constructoras e inmobiliarias con un proyecto de Ley del Suelo que -según ella- "no va a gustar a todos"; y rectificar expresiones como "ladran, luego cabalgamos", que ponen los pelos de punta a los asépticos funcionarios de Vivienda. Por otro lado, la inversión inmobiliaria juega en su contra y, lejos de contraerse, repunta gracias a unos tipos de interés históricamente bajos, a la sed inversora de los británicos en nuestra costa y al papel que sigue jugando la vivienda como inversión-refugio para millones de españoles que utilizan la compra-venta o el alquiler para canalizar su ahorro y engordar su patrimonio con vistas a la jubilación.

2005-08-08T07:22:00.000Z

IGNACIO ITURZAETA AGUIRRESAROBE/ECONOMISTA. ASESOR INMOBILIARIO Analizando las coincidencias que pudiera haber en relación al mercado inmobiliario residencial español de los años 1973 y 2004, observamos que existen ciertas coincidencias entre esos dos años, como son la gran actividad de la edificación residencial y el comienzo de una escalada de los precios del petróleo, pero las consecuencias serán muy distintas, debido a la evolución que ha experimentado la economía española a lo largo del casi tercio de siglo que separan las dos referencias anuales. Al traer a colación el año 1973, la mayoría recordarán la primera crisis económica derivada de la elevación de los precios del petróleo. Sin embargo, bastantes menos caerán en la cuenta que ese año ostentaba el récord histórico del número de viviendas visadas por los colegios de arquitectos, en los proyectos de edificación residencial presentados a los mismos, que alcanzaron la cifra de 696.000, justo hasta el año pasado, en el que el número de esos visados fueron de 757.000, y en el que también se produjo una escalada muy rápida de los precios del crudo. En aquel año, se inició una de las crisis más profundas de la economía española y del sector inmobiliario, que se llevó por delante a promotoras importantes, y dejó muy resentidas al resto. Afortunadamente, desde entonces, las economías más desarrolladas tienen menor exposición al riesgo por la subida de los precios del petróleo, consecuencia de la aplicación de energías alternativas, así como del mayor peso del sector Servicios en el Producto Interior Bruto (PIB) de estos países, que precisan menor consumo de energía que la producción, además de que para la Eurozona, el hecho de que el precio del petróleo esté asociado al dólar, aminora su coste en euros, dada la paridad actual entre las dos monedas. El boom residencial en el que estamos inmersos actualmente, se debe a una política monetaria relajada, bajos tipos de interés y largos plazos de amortización, así como al favorable comportamiento del mercado laboral. Flotando sobre la abundante liquidez, que proporciona tal política, las familias han dirigido sus preferencias de inversión hacia la vivienda, considerada como la alternativa más segura y rentable, produciendo el efecto de revalorizar con cierta desmesura el activo inmobiliario, sirviendo de atractivo para la entrada de más compradores a este mercado, atracción que continúa. Al menos, así lo interpretan las empresas promotoras que componen la oferta inmobiliaria, a juzgar por los más de 700.000 visados que, previsiblemente, realizarán este año 2005 los Colegios de Arquitectos, y en el que los precios seguirán subiendo. Mientras la política monetaria se mantenga y el paro mantenga su tendencia a disminuir, al tiempo que aumenta la formación de nuevos hogares -400.000 el año pasado, frente a los 300.000 previstos-, el mayor peligro para el mercado inmobiliario residencial tiene carácter endógeno, y consiste en la escalada de los precios, propiciada desde el propio sector inmobiliario, en su búsqueda de la maximización de beneficios por parte de los propietarios del suelo principalmente. Sin embargo, pudieran estar llegando las primeras brisas de un cambio en los entornos económico y financiero. Aunque se pueda decir muy poco sobre el comportamiento futuro de los tipos de interés, los bancos de negocio Morgan Stanley y JP Morgan difieren también sobre el futuro de los mismos; parece razonable que éstos tiendan al alza. En primer lugar, porque están históricamente en su punto más bajo: cuando algo no puede prácticamente bajar más, su única alternativa es subir; por otra parte, por el efecto en la inflación del aumento de los precios del petróleo; y, finalmente, la tendencia marcada por los Estados Unidos, obligado por la financiación del alto déficit fiscal que mantiene. En contra, la prudencia que obliga al Banco Central Europeo a no aumentar los tipos de interés, por no complicar, todavía más, la salida del letargo que padecen las economías alemana, francesa e italiana. Al margen de lo manifestado precedentemente, confío en que los incrementos que se han producido en los últimos años en los precios de la vivienda, en el mercado español, tengan una moderación a partir del presente año 2005, que estimo pueda rondar entre el 8% y el 10%, para, en un plazo de tres años, llegar a la cifra del IPC más uno o dos puntos. De producirse esta moderación en el incremento de los precios de la vivienda, conllevará a un enfriamiento en el interés de comprar viviendas por parte de los inversores, y a una menor oferta por parte de las promotoras, y de esta forma se podrá producir un equilibrio o ajuste en el mercado español de la vivienda, evitando de esta forma, una crisis traumática en el sector.

2005-07-19T08:58:00.000Z

España es el país de la zona euro con mayor crecimiento de los precios reales de las casas, con una media anual de casi el 12% entre 1999 y 2004, según el 'Informe trimestral de la zona euro'. No obstante, el estudio asegura que no todos los efectos de este fenómeno son negativos. El estudio realiza un análisis general de la económica de la zona euro, también evalúa la situación del mercado inmobiliario de los 12 países de la moneda única y señala que hay "grandes diferencias" entre los Estados, pero, aunque los aumentos de precios han sido generalizados, su impacto no ha sido negativo en todos ellos. Efectos positivos Así, señala que se han registrado "efectos positivos en la riqueza" de los hogares en algunos de los pequeños Estados miembros, como Holanda, Finlandia e Irlanda "y posiblemente también en España". En contraste, ha tenido un "impacto limitado en el consumo de los Estados miembros más grandes, con la excepción de Francia". En este sentido, un reciente informe del sindicato CCOO, apuntaba que el precio de la vivienda en España ha subido catorce veces más de lo que lo han hecho los salarios entre 1987 y 2004. Irlanda y Francia siguen a España Según los datos que proporciona el Informe, tras España, el aumento medio anual más alto del precio de las viviendas corresponde a Irlanda, con algo más del 9%; Francia, 8% y Grecia y Holanda, con el 7%. Los menores aumentos se registraron en Austria, donde el precio se redujo una media de casi el 4%, y en Alemania, con un descenso cercano al 2%. En cuanto a la duración media de un crédito hipotecario es de casi 20 años, que varía desde los 15 en España, Grecia, Francia, Italia o Portugal a los 30 de Alemania, Holanda o Austria. Cultura de la propiedad España también está a la cabeza de los hogares en los que las personas que los habitan son propietarios, con un porcentaje del 85%, seguido de Grecia, con el 83% e Italia, con el 80%. Los niveles más bajos son los de Alemania, con el 42%, Holanda, el 53%; Francia, 55%; Austria, 56% o Finlandia, el 58%. La cantidad del préstamo respecto al valor de la vivienda es de una media del 70% en la UE, porcentaje en el que se sitúa España, mientras que los más altos son los de Holanda, con un 90%, mientras en Bélgica o Portugal es del 83%. El porcentaje más bajo se da en Italia, con un 55% y en Austria, con un 60%. El Informe de la Comisión resalta que la volatilidad de los precios de las casas es generalmente más alta en los países con una duración media menor de deuda de hipotecas y con menores costes de transacción. No obstante, los expertos de la Comisión limitan la importancia del aumento "notable" de los precios de las viviendas en la zona euro desde finales de la década de los noventa.

2005-06-24T10:54:00.000Z

El saldo vivo de los préstamos hipotecarios aumentó un 24,82% en abril, respecto al mismo mes de 2004, y fijó un nuevo récord histórico en los 628.419 millones de euros, según datos difundidos por la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Según la entidad presidida por Gregorio Mayayo, las cajas se mantienen a la cabeza de este negocio, tanto por el valor total como por el dinamismo en la concesión de nuevos préstamos. Y es que, el volumen hipotecario de las cajas ascendía a 311.724 millones de euros al cierre de abril, lo que supone un crecimiento del 25,2%, respecto al mismo periodo del año anterior. Este crecimiento no ha dejado indiferente a la Confederación Española de Cajas de Ahorro (CECA). Su presidente, Juan Ramón Quintás, considera «anormal» que el crédito hipotecario siga aumentando por encima del 20%. Aunque Quintás cree que esta tendencia no se puede mantener de forma indefinida y que «en algún momento tiene que suavizarse», ve factores que podrían influir para que se mantuviera en esas tasas durante tres o cuatro años más. Por otra parte, el Euribor, índice con el que se revisa la mayoría de las hipotecas a tipo variable, cayó en mayo hasta el 2,193%, el valor más bajo en los últimos 13 meses, según ha confirmado el Banco de España, informa Servimedia.

2005-06-02T08:44:00.000Z

Una familia tipo española tiene que dedicar hoy algo más de 24 años a pagar la compra de una vivienda media, es decir, el doble de tiempo que a finales de la década de los noventa, cuando destinaba 12 años, y 4,5 años más que el máximo histórico anterior, registrado en 1991, según un estudio incluido en el último boletín económico del Banco de España. En el informe se pone de manifiesto que el descenso del coste real de la financiación (4 puntos porcentuales) se ha más que compensado con el aumento en los precios reales de la vivienda, al tiempo que los cambios en la fiscalidad habrían tenido poco efecto sobre la evolución temporal del esfuerzo. A pesar de todo, el análisis concluye que en los últimos años han mejorado sustancialmente las condiciones de acceso de las familias españolas al mercado de crédito hipotecario, como consecuencia tanto de la evolución de sus rentas y de los tipos de interés como, sobre todo, del alargamiento de los plazos típicos de las hipotecas. Estos factores han reducido la cuantía de los pagos que deben realizar durante el primer año de vida de sus hipotecas las familias que quisieran adquirir hoy una vivienda. Sin embargo, en otras dimensiones también importantes para valorar el esfuerzo asociado a la compra de una nueva residencia, la evolución durante ese mismo período ha sido de signo contrario. Así, se ha incrementado considerablemente el esfuerzo teórico que supone acumular los recursos necesarios para hacer frente al desembolso inicial de la operación de compra. Además, teniendo en cuenta ya una determinada intensidad del esfuerzo que supone la adquisición de un nuevo inmueble, éste debe mantenerse ahora durante un período más largo. Advierte el estudio que en un contexto en el que dominan los préstamos a tipo variable, esta duración más dilatada de las hipotecas conlleva igualmente una mayor exposición a las posibles perturbaciones por el aumento de los tipos de interés, o una disminución de las rentas de las familias por problemas de empleo. El último boletín del banco emisor incluye también cifras sobre la evolución de la deuda de las familias en el primer trimestre del año. Según estos datos, el endeudamiento de los hogares en el primer trimestre del año alcanzó los 549.800 millones de euros, lo que supone un incremento del 19,8% respecto al mismo periodo del año anterior. Los créditos destinados a la adquisición de vivienda crecieron un 23,7%, hasta los 395.800 millones de euros. El organismo que dirige Jaime Caruana apunta, asimismo, que la información provisional correspondiente al mes de abril muestra que la deuda de las familias sigue sin dar muestras claras de moderación. El Banco de España analiza también el impacto del «efecto riqueza» en el consumo. En concreto, la entidad emisora concluye que ante una subida del 10% en el precio, una familia con una vivienda principal valorada en 120.000 euros experimentaría, de promedio, un aumento de unos 240 euros en su gasto anual. Según la edad del cabeza de familia la cifra variaría. El aumento sería más del triple si los propietarios tienen entre 35 y 44 años y ligeramente superior a la cifra media si se tiene entre 45 y 74 años. Para los más jóvenes, los menores de 35 años, y los más mayores, más de 74, el efecto no es, en cambio, significativo.

2005-05-30T10:51:00.000Z

El tiempo medio de venta de viviendas en España podría llegar hasta los 2,5 años durante este ejercicio, lo que supone un incremento del 24,89% en el tiempo de espera, según el "Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español" elaborado por la consultora económica y financiera R.R. de Acuña & Asociados. El presidente de la consultora, Fernando Rodríguez y Rodríguez de Acuña, informó de que esto supone un "hándicap" para el promotor, que verá como la carga financiera se incrementará como consecuencia del pago de intereses y amortizaciones a los que tendrá que hacer frente. Asimismo, este retraso se produce por la dificultad de encontrar suelo para edificar, por la creación del proyecto para el suelo conseguido y por las largas esperas, que se acercan a los 12 meses, para conseguir la licencia de obra. En cuanto a los posibles incrementos de los precios, Rodríguez de Acuña afirmó que para este año "no está prevista la subida de los tipos de interés" porque tanto el Banco Central Europeo como algunos países fuertes, caso de Francia o Alemania, "tienen la intención de que los tipos de interés sigan un descenso paulatino". En relación a la segunda vivienda, reveló que cada hogar español cuenta con una media de 1,13 viviendas gracias a la compra de un segundo inmueble. De este modo, concretó que si se tienen en cuenta las edades, la media podría aumentar, en los españoles de 40 años a 1,20, mientras que para los de 50, la cifra se elevaría a 1,28. La situación en las zonas costeras españolas "es más delicada que la de las zonas urbanas", según Rodríguez de Acuña, que advirtió de que, a pesar de que las hipotecas se han mostrado muy activas al inicio del 2005, la demanda extranjera de viviendas en España ha caído un 9%. En este sentido, el incremento de los precios de los inmuebles en las zonas costeras está entre un 13% y un 15%, y las previsiones para el 2006 ralentizan estas cifras hasta un 7% y un 9%. Para concluir, el presidente de la consultora destacó que el número de Viviendas de Protección Oficial (VPO) ha crecido este año y afirmó que, según vayan subiendo los precios y cayendo la demanda, los promotores que cuentan con suelo de VPO "sustituirán su actividad por la construcción de VPO". De este modo, destacó que en las previsiones que maneja su consultora de cara al 2008 se pronostica "un crecimiento fuerte de viviendas de VPO".

2005-05-09T07:46:00.000Z

Una familia de renta baja española destina un 45,3%, de su presupuesto al gasto en vivienda, mientras que las de ingresos medios destinan el 28,6% de su renta a ese capítulo, según publica Caixa Catalunya en su último informe Consumo y Economía Familiar.

El estudio de Caixa Catalunya señala que la situación actual del mercado inmobiliario, con revalorizaciones anuales superiores al 15%, está teniendo un impacto muy regresivo sobre la estructura de gasto de las familias españolas.

Entre 1990 y 2000, la vivienda incrementó su peso en el presupuesto de un hogar medio en 7,4 puntos, un avance muy superior al registrado por el transporte, con 1,1 puntos.

Este aumento del gasto en la vivienda tiene un impacto notable sobre la estructura de consumo familiar y se convierte en el gasto más importante en detrimento de la alimentación, según el estudio.

2005-04-15T08:22:00.000Z

Sigue coleando el tema de los minipisos, pisos de 30 metros, microviviendas o como las queramos definir. Selección de artículos de opinión: - Micropisos enormes, de Juli Capella - La vivienda mínima y sus protagonistas, por Carlos Hernández Pezzi - El modelo finlandés de los mini pisos, por Juho Rissanen

2005-04-14T16:12:00.000Z

El anuncio del proyecto de viviendas de 30 metros ha provocado una oleada de comentarios en la sociedad española, y más concretamente en Internet, y "we the media", damos nuestra opinión al respecto, lo que me ha permitido descubrir nuemrosos blogs relacionados con la vivienda: El ladrillazo: A la espera del pinchazo de la burbuja inmobiliaria . Euroresidentes: Servicios de información inmobiliaria, información sobre hipotecas, avances y consejos sobre la vivienda del futuro, coyuntura del sector de la construcción y noticias. Mi vivienda: información sobre vivienda, hipotecas, alquileres, etc. Sin ser blogs puros: Vivienda digna: "todo necio confunde valor y precio" Urbitel: noticias Vivienda digna en Madrid: iniciativa ciudadana apolítica

2005-04-13T14:38:00.000Z

Y estoy de acuerdo, pese a que la noticia chirríe, suene mal, parezca una locura. Cada uno tenemos nuestras necesidades. Hay familias que necesitan 4 habitaciones. Hay familias de dos unidades que tienen un piso de 4 habitaciones. Hay familias que tienen un apartamento en la costa que lo utilizan 20 días al año. Hay familias que son propietarias de segundas residencias y no quieren alquilarlas. Hay personas a las que les encantaría encontrar un estudio para vivir. Hay personas a las que les encantaría independizarse y vivir temporalmente en un piso de 30 metros. Hay parejas que están viviendo en mini pisos de 30 metros, y pagan un alquiler de 600 euros. Hay inmigrantes que se hacinan en pisos patera. Si hay algo que el Ministerio de Vivienda esté haciendo bien, es sacar propuestas y dinamizar un arcaico sector. Iniciativas como los Pisos de 30 metros para ciertos colectivos, o la empresa pública de gestión de alquileres, son interesantes, quizás escasas para aplacar la locura inmobiliaria de este país. Pero solucionar el problema desde su raiz parece una tarea imposible, existen demasiados intereses públicos y privados, existe mucho dinero en juego, y no nos engañemos, hay unos cuantos que se han hech omillonarios con la especulación, pero dicha especulación es practicada por casi todos los que pueden beneficiarse. Notas relacionadas: El Gobierno prevé construir VPO de hasta 30 metros con servicios comunes Numerosas críticas sobre el proyecto de crear pisos protegidos de 30 metros La titular de Vivienda respondió así a las dudas originadas respecto a que las viviendas de protección oficial (VPO) de 30 metros cuadrados que actualmente estudia su Departamento se ajusten al derecho a una vivienda 'digna' que reconoce la Constitución. Para Trujillo, 'la dignidad no se mide en metros cuadrados. Lo importante es que (una vivienda) sea adecuada a las necesidades de los ciudadanos'. 'La Constitución dice que una vivienda tiene que ser digna y adecuada. Una vivienda que es adecuada para las necesidades de los ciudadanos es la vivienda digna y adecuada que dice la Constitución', declaró la ministra durante la rueda de prensa de presentación de la Sociedad Pública de Alquiler (SPA) En este sentido, Trujillo considera que dicha dimensión es 'suficiente' para un colectivo de ciudadanos, principalmente jóvenes, que demandan estos pisos que, según subrayó, están teniendo 'mucho éxito' en otros países de la UE. Por ello, explicó que se trata de un tipo de viviendas pensadas para aportar soluciones 'transitorias' a un colectivo de ciudadanos que actualmente las demandan en función de las necesidades derivadas del 'ciclo vital' en que se encuentran.

2005-04-11T13:34:00.000Z

Ya son varios estudios los que se refieren a "desaceleración" de precios de la vivienda. El BBVA prevé una desaceleración del precio de la vivienda ¿nos podemos creer estos vaticinios? Parece que el final de la tendencia alcista se empieza a vislumbrar, pero seguimos hablando de incrementos superiores al 10%, que no tiene nada ver con el incremento anual del índice de precios al consumo. Desgraciadamente, estamos tan acostumbrados a estos incrementos, año tras año, que nos alegramos no por una "suave bajada de precios", sino por una "suave desaceleración"... Somos todos un poco borregos, mientras en Europa 3 de cada 10 personas viven de alquiler, en este país sólo viven de alquiler estudiantes, inmigrantes, y parejas que están alargando el alquiler hasta atreverse de una vez con la compra de su vivienda. La Caixa prevé que la actividad del sector de la construcción y el ritmo de crecimiento de los precios de la vivienda tienda a desacelerarse suavemente en los próximos trimestres. En su último informe mensual, la entidad financiera recuerda que en 2004 el sector de la construcción atravesó su octavo año consecutivo de crecimiento, aunque registró una tasa 'algo más moderada' que en 2003. En cualquier caso, el sector representó el 9,5% del PIB, absorbió el 60,6% de la inversión de la demanda, y aumentó en un 3,9% el número de empleos, aunque el 44,6% de los puestos de trabajo son temporales. Sin embargo, las licencias de obra y los visados de dirección de obra muestran una 'notable' desaceleración, pese a crecer todavía con intensidad (un 9,9% en 2004). De igual manera, las viviendas iniciadas -que en los nueve primeros meses aumentaron un 4,6%, frente al 14,6% de 2003-sufrieron un 'brusco descenso' en el tercer trimestre de 2004. Por comunidades autónomas, donde más aumentó el número de proyectos visados en los colegios de arquitectos fue en Baleares, Canarias y, especialmente, en Castilla-La Mancha, región donde el incremento fue muy elevado por segundo año consecutivo y rozó el 50%. Por el contrario, comunidades como Andalucía, Valencia, Madrid y País Vasco vieron disminuir el número de proyectos visados, tras haber alcanzado cifras espectaculares el año precedente. Según el informe de La Caixa, el 'dinamismo sostenido' del mercado inmobiliario se debe a la confluencia de 'una serie de factores demográficos, sociales, económicos y financieros, que conjuntamente han propiciado un entorno favorable para la demanda'. Así, el incremento de la población -especialmente a través de la inmigración-, la llegada a la edad madura de la generación de los años sesenta y principios de los setenta, una cierta estabilización en el momento de emancipación de los jóvenes y el aumento del número de divorcios y separaciones aceleraron la creación de nuevos hogares. En el plano económico, influyeron también la creación de empleo, la incorporación de la mujer al mercado de trabajo, la consiguiente mejora de la renta disponible por hogar y la laxitud de las condiciones de acceso al crédito. A pesar de que todos esos factores elevaron enormemente el nivel de endeudamiento de las familias y de que los precios de las viviendas han subido fuertemente en los últimos años, La Caixa asegura que el esfuerzo que una familia tiene que hacer para comprar una no supera los niveles de la primera mitad de los noventa. En aquella época, y según los datos de la entidad bancaria, atender al pago de las cuotas hipotecarias requería disponer teóricamente de algo más del 70% de los ingresos salariales medios. Por lo que se refiere a la compra de vivienda por extranjeros, el informe explica que, a diferencia de años anteriores, éstas se moderaron en 2004 desde las altas cotas alcanzadas previamente. De hecho, la inversión extranjera por este concepto alcanzó una cifra de 6.674 millones de euros, un 5,4% menos que el año anterior, lo que hace presuponer a La Caixa que, dado el alza de precios en el sector, la demanda real decayó 'sustancialmente'. Según se desprende del informe, las perspectivas del mercado de la edificación residencial en el corto plazo dependen de todos esos factores de demanda, que, en principio, 'se prevén relativamente estables, aunque con algo menos de fuerza que en el pasado'. Además, el informe apunta que las expectativas de subidas de tipos de interés son 'muy moderadas y difícilmente frenarían la demanda'. Sin embargo, La Caixa descarta que los mercados financieros vayan a experimentar altibajos importantes, con lo que podrán suponer una alternativa a la inversión en inmuebles, y recuerda que el endeudamiento de las familias ya es muy elevado. En definitiva, 'las perspectivas apuntan a una desaceleración suave del sector inmobiliario en los próximos trimestres, mientras que el resto de la actividad del sector de la construcción experimentará un perfil similar', concluye el informe.

2005-04-06T08:14:00.000Z

El presidente del salón Construmat, que se inaugurará el próximo lunes en Barcelona, Bruno Figueras, subraya que la moderación no hará perder el dinamismo del sector El precio de la vivienda experimentará este año en España un crecimiento de entre el 12% y el 13%, lo que supone una desaceleración de entre el 5, 3% y el 6, 3% respecto al año anterior, que se cerró con un incremento de precios del 17, 3%. Los datos forman parte de las previsiones ofrecidas ayer por Bruno Figueras, presidente de la feria internacional Construmat, y fueron extraídos de un estudio del Instituto de Tecnología de la Construcción de Cataluña (ITEC). Figueras explicó que se prevé «moderación» en la demanda de construcción para este año, aunque el sector sigue siendo «muy dinámico y se mantiene como dinamizador de toda la economía española». El sector creció el año pasado un 3,7%, un punto más que el PIB español. El presidente de Construmat también subrayó que en los tres primeros trimestres de 2004 se proyectaron 517.926 nuevas viviendas y que, actualmente, «hay un importante volumen de obra en curso». Sólo en Cataluña, se iniciaron 69.929 viviendas en el periodo de enero a septiembre del año anterior. La edificación residencial «continuará al alza», aunque «quizás vaya disminuyendo progresivamente a lo largo del segundo semestre del año», añadió, dado que «parece razonable» que haya «cierta ralentización» en el crecimiento del sector. Uno de los subsectores de la construcción con más pujanza es el de la rehabilitación de viviendas, según explicó Figueras, ya que «aprovecha el beneficio que da la revalorización de viviendas». Este subsector crecerá entre un 4% y un 5% a lo largo de este año. En cuanto a la construcción no residencial, Figueras aseguró que «se ha recuperado de un inicio del 2004 muy desalentador», gracias a un segundo semestre «mucho mejor» que el inicio del año. Por otra parte, el presidente de Construmat aseguró que existe «cierto parón» en la licitación de obra civil en Cataluña, aunque «si se licita lo previsto» a nivel estatal y autonómico se espera un crecimiento para este ejercicio de cerca del 6%. Figueras explicó que, según los datos de la Cámara Oficial de Contratistas de Cataluña, la licitación en esta comunidad está «algo parada», aunque rechazó que exista «una parada absoluta», ya que, dijo que «lo mismo pasa a nivel estatal». Construmat se celebrará a lo largo de toda la semana próxima en Barcelona.

2005-04-04T14:57:00.000Z

Es habitual y hasta cierto punto casi inevitable que cuando en algún sector económico se vive una etapa expansiva y esta se prolonga durante cierto tiempo, nos preguntemos si el alza de precios que conlleva la misma tiene unos fundamentos económicos reales o se sustenta sobre expectativas de incrementos futuros e “ilusiones económicas” que hagan pensar a los potenciales compradores que las subidas en el precio se vayan a mantener indefinidamente.

Tomando como base esta situación, existe en la actualidad una minoritaria corriente de opinión que afirma que hay una “burbuja” en el mercado inmobiliario residencial. Dicha tesis ha saltado a la prensa en estos últimos días a raiz de un informe realizado para FUNCAS por José García-Montalvo, en el mismo se recogía que según algunos analistas la sobrevaloración del mercado inmobiliario era en estos momentos del 28%. García-Montalvo en su informe en ningún momento lo cuantifica, es más, considera que “la sobrevaloración en el mercado inmobiliario es un tema muy dificil de tratar en términos cuantitativos” ya que es consciente que los modelos econométricos parten de unos parámetros iniciales que son introducidos y ponderados en función de la relevancia que le da a cada uno de ellos el padre de dicho modelo.

Los que en un ejercicio de dudosa rigurosidad económica se atreven a cuantificarlo, lo hacen utilizando 2 modelos econométricos. El primer modelo utilizado es el ratio P/E(price/earnings ratio) que en los mercados financieros nos dice cuánto están dispuestos a pagar los inversores por un dólar o euro de ganancias. Este ratio no se puede extrapolar de los mercados financieros y, aun como instrumento de análisis de los mismos, se aconseja no basar ninguna compra ni ninguna venta en él , advirtiendo los analistas que unas veces puede ser extremadamente informativo, mientras que otras veces está al lado del sin sentido. El segundo modelo lo han realizado Manuel Balmaseda, Miguel Sebastián e Ignacio San Martín; para la elaboración de esté toman como factores de demanda la renta disponible, el empleo femenino y juvenil , los tipos de interés reales y la riqueza financiera (omitiendo factores tan capitales como la demografía, la formación de nuevos hogares o la demanda de extranjeros en la costa), por el lado de la oferta solo tiene en cuenta el suelo urbanizado .La conclusión a la que llegan es de que un 28% del precio de la vivienda no puede ser explicado por los parámetros de oferta y demanda que ellos toman como base, considerando que un 13% de esta sobrevaloración es debida al “efecto euro” y un 15% a las expectativas de incrementos futuros. El efecto euro estaría de algún modo ya asimilado por el mercado y el 15% restante “pese a suponer más de un tercio del 40% de crecimiento de los precios relativos de las vivienda en los últimos tres años, no supone un riesgo excesivo para la economía española”

José Luis Martínez Campuzano , economista de Citigroup , afirma en una línea más moderada que “ en estos momentos existe un nivel de precios reales entre un 8 –17 % por encima de su nivel de equilibrio a largo plazo. No es un sobreprecio elevado, si lo comparamos con periodos anteriores (…)¿posibilidad de descalabro?. El estudio no lo contempla y nosotros (citigroup) tampoco” .Para comparar con periodos anteriores podemos tomar los años 87 a 91. Durante este lustro el precio de la vivienda creció a ritmos del 20% anual y después de esta etapa no descendió el precio de las viviendas un 28% , y esto, a pesar de que la coyuntura económica era tremendamente desfavorable, recordemos que no existía crecimiento económico ,que se destruía empleo diariamente y que los tipos de interés eran muy elevados. Actualmente la coyuntura es bien distinta , el crecimiento es moderado , no se destruye empleo y los tipos de interés son bajos, añadido esto al mantenimiento del número de potenciales compradores nacionales (personas entre edades de 25 a 35 años para primera vivienda y de 35 a 50 años para vivienda de reposición), a la aparición de un mercado extranjero en costa y al aumento de número de hogares, podemos concluir que no tiene sentido hablar de “burbuja inmobiliaria”, en todo caso, podremos encontrarnos en el futuro con una moderación de precios a través de la acción correctora, a medio plazo, del propio mercado.

Si en circunstancias totalmente adversas el sector ha demostrado no ser volátil, mucho menos lo será ahora que la situación económica no es tan desfavorable y que hay una fortaleza en la demanda inexistente en crisis anteriores

Todo esto nos lleva a preguntarnos si , - ¿existen sectores económicos interesados en trasvasar parte de los recursos que las familias destinan a la compra de viviendas a otros activos? y, - siendo el precio de la vivienda el principal caballo de batalla de la próxima campaña electoral ,¿existen análisis e interpretaciones políticamente interesadas?.

NOTAS SOBRE INFORME SEPTIEMBRE 2003 DEL BOLETÍN ECONÓMICO DEL BANCO DE ESPAÑA, RELATIVO AL PRECIO DE LA VIVIENDA

En su boletín económico de septiembre, publica el Banco de España un análisis sobre el precio actual de la vivienda en nuestro país, el cual, se lleva a cabo desde dos perspectivas distintas, una que llaman “macroeconómica” ,basada en la naturaleza de bien de consumo duradero que tiene la vivienda; y otra, llamada “financiera” , y basada en las particularidades y propiedades financieras que como activo tiene la vivienda.

El que la vivienda como activo real combine propiedades de bien de consumo duradero y de activo de inversión es uno de los motivos que hacen muy complicada realizar una aproximación cuantitativa a su valor.

El análisis macroeconómico se basa fundamentalmente en la renta disponible de los consumidores y en el coste de uso. Así la demanda será mayor cuanto mayor sea la renta media disponible por hogar y menor sea el coste de uso. Lo más interesante de este análisis es que parece que se ha producido un cambio estructural en relación con un equilibrio que se mantenía históricamente entre el precio de la vivienda y la renta disponible de las familias, y este cambio parece que se debe al aumento de la accesibilidad a los préstamos hipotecarios . Nosotros sugerimos que quizá este cambio estructural en el fondo no exista ,puesto que no tanto- aunque que también- se trata de relacionar la demanda con la renta disponible, sino más bien con la capacidad de pago de los compradores .Tomando la capacidad de pago observamos que no ha habido un cambio estructural , esto es, sigue vigente la premisa de que cuando aumenta la capacidad de pago de las familias aumenta la demanda de viviendas. Hay que resaltar, como elemento de interpretación limitativo, que las variables utilizadas en la elaboración del modelo están muchas de ellas interrelacionadas y presentan problemas de multicolinealidad. De este análisis macroeconómico; que tiene las carencias antes mencionadas, se deduce que “el precio real de la vivienda se ha situado, según estos modelos,entre un 8% y un 17% por encima de su nivel de equilibrio a largo plazo”(la aproximación no es muy exacta, la variación entre el valor mínimo y máximo es del 112%)”No obstante la comparación de los valores registrados con los correspondientes a la senda de ajuste a corto plazo revela que la situación actual está en línea con lo que cabría esperar , dadas las inercias características de este mercado,y en particular, la lenta convergencia hacia el equilibrio mostrada en períodos históricos pasados”.

El análisis financiero considera la vivienda como un activo financiero que debe guardar relación con el flujo de rentas que proporciona a sus tenedores, donde estos deciden cuantos bienes consumir y cuantos servicios de alojamiento demandar, en función tanto del precio de unos y otros como de sus rentas. Este modelo presenta también limitaciones y problemas .”Por un lado, ni la cantidad adquirida de la cesta consumo-alojamiento ni su precio son directamente observables, sino que solo se dispone de información sobre las cantidades y precios correspondientes a cada uno de sus componentes(alquileres y consumo agregado).Por otro lado, las expectativas de los hogares sobre la evolución futura de los alquileres y el consumo de la mencionada cesta tampoco son directamente observables”. Este análisis considera que pudiera existir –con las cautelas que conlleva los problemas que plantea el modelo- una sobrevaloración con los niveles de equilibrio de largo plazo, pero a pesar de esto “los valores observados se sitúan próximos a la senda de ajuste estimada, como sucedía bajo el enfoque anterior, de modo que los movimientos recientes de los precios, de acuerdo con los resultados del modelo, están en línea con los que cabría esperar , dada la dinámica habitual de ajuste lento que caracteriza el comportamiento de este mercado”.

Hay que resñar que los autores de este informe están valorando relativamente los resultados, por los problemas que plantean los modelos, lo que se constata en la variabilidad de los porcentajes que se manejan , del 8% al 20%.

El informe concluye que la evolución reciente del precio de la vivienda en España es “compatible con la dinámica habitual de ajuste en este mercado” por lo que “cabe esperar una reconducción, previsiblemente gradual , de las tasas de crecimiento del precio hacia registros más acordes con la evolución de sus fundamentos a largo plazo”. Esto es, la tesis del Banco de España coincide con nuestras apreciaciones del inicio de una moderación en el crecimiento del precio de la vivienda, pero nunca en un ajuste brusco del mismo.

Hemos de decir que echamos de menos un análisis exhaustivo ,complementario a los realizados, de la demanda ,que quizás ayudaría a explicar mejor el comportamiento que está siguiendo el mercado . Así veríamos que la situación demográfica ,la demanda extranjera, la formación de más hogares o la capacidad de pago podrían explicar perfectamente el comportamiento de la vivienda.

Es previsible que en la situación preelectoral en la que nos encontramos , y siendo la vivienda uno de los argumentos políticos a utilizar como arma arrojadiza, todavía nos quede ,en los próximos meses, por escuchar muchas interpretaciones tendenciosas, en las que nunca se reconocerá que los análisis cuantitativos del precio de la vivienda son ejercicios de atrevimiento económico si no se interpretan con la cautela que recomiendan las limitaciones de los modelos, y que además el mercado tiende a una estabilidad en las variables que lo conforman.

De todas formas no nos resignaremos a las interpretaciones políticas que se hagan de los estudios económicos publicados, y , a aquellas otras interpretaciones tendenciosas, realizadas por quienes quieren hacer olvidar que en sus mercados, si ha habido sobrevaloraciones tremendas y si ha predominado ,y predomina, la volactilidad ,al contrario de nuestro mercado , donde el comprador sabe que en momentos históricos , económicamente más adversos, la vivienda ha sido ,y por ende seguirá siendo, un valor seguro.

2005-03-31T14:44:00.000Z

Grupo creado con tecnología Google. Situación de la vivienda en España: accesibilidad, tendencia, financiación, oferta y demanda.
















  

 
 
 

Vivienda en España

Browse Archives at groups-beta.google.com

2005-03-31T09:52:00.000Z

¿Qué información relevante es la que tengo que pedir a mi Banco o Caja de Ahorros antes de contratar una hipoteca y poder compararla con otras ofertas?

La información básica se consigue a través de un folleto informativo que las entidades deben entregar, de forma gratuita, a cualquier persona que lo solicite. Las condiciones que figuran en este folleto tienen carácter meramente orientativo, pero están protegidas por las normas sobre publicidad engañosa o falsa. El contenido mínimo que debe abarcar la información de este folleto es la siguiente: cuantía máxima del préstamo respecto al valor de tasación del inmueble hipotecado, plazo del préstamo, plazo de carencia de amortización del principal, periodicidad de los pagos (mensual/trimestral/semestral/otros), sistema de amortización, tipo de interés, modalidad del tipo de interés (fijo/variable), tipo de interés aplicable (indicación orientativa, mediante un intervalo), del tipo de interés nominal anual, en caso de préstamos a tipo fijo; o del margen sobre el índice de referencia, en caso de préstamos a tipo variable, índice o tipo de referencia, en préstamos a interés variable (indicándose su evolución durante, al menos, los dos últimos años naturales, así como el último valor disponible), plazo de revisión del tipo de interés. Muy importante es también el capítulo de gastos. Sobre las comisiones el folleto debe contener la siguiente información: aquéllas que resulten aplicables, señalando, en todo caso, las máximas comunicadas al Banco de España y, optativamente, las mínimas previsibles. Entre tales comisiones destacan las siguientes: comisión de apertura y comisión por amortización anticipada, que deberá satisfacer el prestatario a la entidad prestamista, distinguiendo, en su caso, entre amortización parcial y total, así como los gastos que se devenguen a cargo del prestatario como la tasación del inmueble y el seguro de daños de la finca. En este capítulo de gastos destaca de manera importante los impuestos que gravan la operación del préstamo hipotecario (impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados), cuyo tipo impositivo es el 0,5% del total de la responsabilidad hipotecaria por todos los conceptos (capital, intereses y costas). También, referenciadamente, los aranceles notariales y registrales.

¿Cuándo puedo considerar que tengo el préstamo concedido? Una vez hemos adoptado la decisión de solicitar el préstamo, a la vista del correspondiente folleto informativo, a una entidad financiera determinada, esta última encargará la realización de la tasación del inmueble y comprobará su identidad con la situación física registral, si el dominio inscrito y las cargas que figuren en el Registro de la Propiedad, así como comprobará la capacidad financiera del prestatario (generalmente a través de la nómina o declaraciones fiscales sobre renta y patrimonio). En caso de resultar favorables tales comprobaciones, formulará la correspondiente "oferta vinculante" de préstamo. Esta oferta se formula por escrito, se debe referir a los extremos antes vistos que figuraban en el folleto informativo, y tiene un plazo de validez mínimo de diez días hábiles desde su entrega. En este momento la decisión ya sólo depende del solicitante, ya que en el plazo citado el Banco o Caja de Ahorros no puede desdecirse de su oferta. A pesar de que se haya incurrido en algún gasto, este es el momento de examinar en detalle todas las condiciones antes de tomar la decisión definitiva

¿Cómo se formaliza el préstamo hipotecario? ¿Qué trámites son necesarios? La contratación de una hipoteca para pagar la vivienda es una de las decisiones de mayor transcendencia en la economía familiar, lo cual hace que se deba rodear de las mayores garantías formales posibles para dotar de seguridad jurídica el vínculo obligacional que asume el prestatario y que durará varios años. Para conseguir este objetivo de seguridad jurídica, nuestras Leyes disponen que los préstamos hipotecarios se formalicen mediante escritura pública y se constituyan mediante su inscripción en el Registro de la Propiedad. Para ello se siguen los siguientes pasos. Aceptada la oferta vinculante, se remite la documentación a un Notario para que prepare la escritura. El prestatario tiene derecho a elegir Notario, el cual debe no sólo redactar la escritura sobre la base de los acuerdos de las partes, sino que también tiene la obligación de asesorar a éstas sobre sus respectivos derechos. Una vez que el Notario ha preparado el proyecto de escritura, el cliente también tiene derecho a examinar este proyecto en el despacho del Notario dentro de los tres días hábiles anteriores a la firma de la misma, pudiendo pedir aclaraciones sobre las dudas que se le susciten. El prestatario puede renunciar a este derecho de examen previo de la escritura, pero en este caso es obligatorio que su firma tenga lugar en el despacho del notario, y no en la sede de la entidad financiera. En el momento del otorgamiento de la escritura, el prestatario puede pedir que se le deje leer la escritura y, en su defecto, el notario leerá y explicará el contenido del préstamo hipotecario. Además de ello, es obligación del notario realizar las siguientes actuaciones, en garantía de los derechos del prestatario: 1º Comprobar si existen discrepancias entre las condiciones financieras de la oferta vinculante del préstamo y las cláusulas financieras del documento contractual, advirtiendo al prestatario de las diferencias que, en su caso, hubiera constatado y de su derecho a desistir de la operación; 2º En el caso de préstamo a tipo de interés variable, advertir expresamente al prestatario cuando se de alguna de las siguientes circunstancias: Que el índice o tipo de interés de referencia pactado no sea uno de los oficiales a los que se refiere Orden ministerial de 5 de mayo de 1994; Que el tipo de interés aplicable durante el período inicial sea inferior al que resultaría teóricamente de aplicar en dicho período inicial el tipo de interés variable pactado para períodos posteriores. 3º En el caso de préstamos a tipo de interés fijo, comprobar que el coste efectivo de la operación (TAE), calculado conforme a las reglas establecidas por el Banco de España, se corresponde efectivamente con las condiciones financieras del préstamo. 4º En el caso de que esté prevista alguna cantidad a satisfacer por el prestatario al prestamista con ocasión del reembolso anticipado del préstamo, o que dichas facultades del prestatario se limiten de otro modo o no se mencionen expresamente, consignar expresamente en la escritura dicha circunstancia, y advertir de ello al prestatario. 5º En el caso de que el préstamo esté denominado en divisas, advertir al prestatario sobre el riesgo de fluctuación del tipo de cambio. 6º Comprobar que ninguna de las cláusulas no financieras del contrato implican para el prestatario comisiones o gastos que debieran haberse incluido en las cláusulas financieras. Para que la hipoteca quede constituida y produzca efectos, es necesario que se inscriba en el Registro de la Propiedad, para lo que el Registrador calificará el documento, pacto por pacto, para verificar que no existen cláusulas nulas, ni abusivas, ni pactos personales que no afectan a terceros (el comprador posterior, acreedores que anoten posteriormente un embargo sobre la misma finca, etc). También comprobará que previamente se haya liquidado el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (0,5% de la cantidad garantizada, equivalente a aproximadamente el 1% de la cantidad prestada, al sumarse a ésta los intereses y las costas). En ocasiones los Bancos y Cajas retienen el dinero prestado (ingresándolo entre tanto en una cuenta de disposición restringida) hasta la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad, ya que sólo en ese momento nace el derecho de hipoteca. En cuanto a la actuación profesional del Registrador es importante destacar que, sin perjuicio de los servicios prestados a los consumidores por los centros de información del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles, aquél está obligado a proporcionar a cualquier persona interesada la información que precise relacionada con la inscripción de los derechos sobre bienes inmuebles y sobre los requisitos registrales. En caso de que entienda que el documento adolece de defectos de legalidad que impidan su inscripción el Registrador, si así lo solicita el interesado, señalará los medios de subsanación, rectificación o convalidación de tales defectos, y si la complejidad del caso lo requiere, el interesado en la inscripción podrá solicitar dictamen vinculante o no vinculante. Además de esta función de asesoramiento el Registrador proporciona una información completa sobre la situación de titularidad de la finca que se pretende hipotecar y sobre los derechos y cargas que pesan sobre la misma al notario que esté preparando la escritura de hipoteca a fin de evitar fraudes en su contratación. Así el Notario está obligado, salvo renuncia de las partes, a recabar del Registrador la citada información, y la escritura será otorgada dentro de los diez días siguientes a la recepción de tal información. En el caso de que en dicho periodo intermedio se produzca cualquier cambio en el Registro, el Registrador, sin necesidad de solicitud expresa, lo comunicará la notario dentro del mismo día en que se produjo la modificación.

2005-03-29T14:19:00.000Z

El imparable crecimiento del precio de la vivienda en los últimos años obligó a los españoles a dedicar en 2004 el 57,3% de su salario bruto anual a la adquisición de una vivienda en propiedad, lo que supone una aceleración de casi seis puntos (5,9) respecto a 2003 y vuelve a representar un nuevo máximo histórico, según datos del Banco de España. De esta manera, el porcentaje medio del salario que es preciso destinar a la compra de una vivienda está más de 20 puntos por encima de la tasa del 33% considerada por las entidades bancarias como óptima para garantizar el pago de las cuotas hipotecarias y evitar riesgos de morosidad. Pese a ello, la morosidad de los préstamos hipotecarios cayó al cierre del pasado año al mínimo histórico del 0,421% desde el 0,485% al que había iniciado el ejercicio, lo que confirma la buena capacidad de pago de los hogares españoles, según datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). La estadística del Banco de España refleja también que los españoles tuvieron que dedicar el salario de 8,4 años para adquirir una vivienda en 2004, lo que representa un récord histórico y una nueva aceleración de más de un año respecto a los 7 que se necesitaban en 2002. De hecho, esta cifra se ha venido acelerando a lo largo de 2004, cuando el esfuerzo financiero de las familias para la compra de vivienda se situó en 7,6 años durante el primer trimestre. Además, este dato, calculado sobre el precio medio de una vivienda de tamaño medio y el promedio del salario anual (19.808,06 euros en 2002, último dato del INE), supone también la tasa más alta de los tres últimos años, y contrasta con los 5,6 años de salario que era necesario dedicar de media en 2001 y los 6,2 años que se precisaban en 2002. AUMENTO DE LA RIQUEZA INMOBILIARIA. A pesar del mayor esfuerzo salarial que supone adquirir una vivienda, el encarecimiento del precio de los inmuebles ha favorecido también el incremento del valor patrimonial de las familias, ya que la riqueza inmobiliaria de los hogares creció un 20,8% en el tercer trimestre de 2004, último dato disponible. El nuevo repunte del esfuerzo financiero para la compra de una vivienda se registra tras el encarecimiento del precio de los inmuebles en 2004, hasta un 17,13% en el caso de la vivienda usada y un 17,09% para la nueva, según los datos del Ministerio de la Vivienda. Este aumento ha motivado, a su vez, que el importe medio de las hipotecas haya crecido un 15,6% entre enero y noviembre de 2004, último dato publicado por el INE. En consonancia con este incremento, el crédito total hipotecario concedido por las entidades financieras repuntó hasta el 24,4% durante el pasado año y, en términos absolutos, supone ya el 73,1% del PIB, 10,2 puntos más que en 2003 y casi veinte puntos por encima de la tasa registrada en 2002 (54,4%).

2005-03-14T12:18:00.000Z

El número de viviendas iniciadas en España en 2004 aumentó el 11,2% respecto a 2003, según el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España. En concreto, se expidieron visados para iniciar la construcción de 757.680 viviendas, lo que hace que en España se haya alcanzado la “plusmarca mundial” de dieciocho nuevas viviendas por cada mil habitantes. Estos datos son incluso superiores a los calculados por la patronal de las grandes constructoras, Seopan, que cifra el número de viviendas iniciadas durante 2004 en 675.000. En cualquier caso, el año pasado fue el cuarto ejercicio consecutivo en que se alcanzó un máximo histórico en el número de viviendas iniciadas

2005-02-15T13:01:00.000Z

Interesante acercamiento al mercado desde la visión del consulmidor y de la del empresario inmobiliario:

La Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria (A.E.G.I.), ha presentado el I Estudio sobre el Sector de Agencias Inmobiliarias en la Comunidad de Madrid, elaborado en colaboración con el Grupo UDN y subvencionado por el Instituto Madrileño de Desarrollo perteneciente a la Comunidad de Madrid.

El estudio, realizado durante el transcurso del año 2004, persigue 3 objetivos fundamentales:

- Conocer la opinión de los consumidores y empresarios de agencias de gestión e intermediación inmobiliaria sobre el sector.

- Determinar la valoración de las oficinas de gestión e intermediación inmobiliaria por parte de sus consumidores.

- Identificar los atributos que determinan un servicio de calidad en la gestión inmobiliaria.

Las principales conclusiones que se extraen del estudio son:

1. EN RELACIÓN CON EL MERCADO INMOBILIARIO EN GENERAL:

- Los consumidores: creen que existe la “burbuja inmobiliaria” y consideran que los factores que determinan el constante incremento de los precios de la vivienda son: su uso como mecanismo de inversión y la acción de los intermediarios.

- Los empresarios: defienden su labor como mecanismo de contención de los precios de la vivienda y achacan el alza de los precios a la situación económica derivada del aumento de las rentas de las familias, el descenso de los tipos de interés y una mala política de gestión del suelo.

2. EN RELACIÓN CON EL MERCADO DE ALQUILER:

- Los consumidores: aumenta el número de personas que consideran el alquiler como una alternativa a la compra de vivienda.

Los arrendatarios consideran que el acceso al alquiler se ha dificultado mucho debido por un lado a la falta de oferta y por otro a la aplicación de las tres cuotas (fianza, primer mes y cuota de la agencia de gestión inmobiliaria).

- Los empresarios: muchos consideran el alquiler como un problema y optan por no ofrecerlo.

3. ASPECTOS POSITIVOS Y NEGATIVOS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN OPINIÓN DE LOS CONSUMIDORES:

Positivos: Los aspectos que se identifican como más positivos son: Tipos de Interés Bajos y la posibilidad de hacer hipotecas a 30 o 40 años. Esto provoca que para los mayores de 35 años sea más fácil comprar una vivienda que hace 15 años.

Negativos: Los aspectos que se identifican como más negativos son: Alto precio de las viviendas (especulación), sueldos bajos, mercado laboral inestable y poca oferta de alquiler. Esto provoca que para los menores de 35 años sea más difícil que nunca comprar una vivienda.

En conclusión, para los consumidores, los aspectos positivos del sector derivan de la coyuntura económica (bajos tipos de interés) y largo plazo de hipotecas y los aspectos negativos dependen del mercado laboral (inestabilidad en el empleo y bajos sueldos) y altos precios.

4. IMAGEN DE LAS AGENCIAS INMOBILIARIAS:

Los consumidores: desconocen la mayor parte de los servicios que ofrece una oficina de gestión e intermediación inmobiliaria. Estiman que el período de intermediación ni supera el mes y medio y que la comisión aplicada supera el 10%. Además, perciben que el 90% de los inmuebles están controlados por las agencias.

Los empresarios: afirman que el período de intermediación se sitúa entre 4 y 5 meses en la actualidad y que la comisión aplicada oscila entre el 3% y el 5%. Además, afirman que el porcentaje de inmuebles que ofertan se sitúa entre el 40% y el 55%.

La mayoría de los consumidores afirma que utilizaría los servicios de una agencia de gestión inmobiliaria si la comisión oscilase entre el 3% y el 4%.

Consumidores y empresarios coinciden en señalar que se debe alcanzar el reconocimiento del sector que se conseguirá a partir de su profesionalización.

En conclusión, la imagen cuestionada del sector se debe a la falta de información que tienen los consumidores sobre el sector en general y sobre los servicios que ofrecen las agencias.

5. OPINIÓN DE CLIENTES SOBRE AGENCIAS:

- Los consumidores de agencias inmobiliarias tienen un concepto muy positivo de su labor.

- Los vendedores y arrendadores consideran muy importante la labor de filtraje de las visitas que les confiere seguridad aunque consideran que en ocasiones la agencia se pone del lado del comprador.

- Compradores y arrendatarios destacan la seguridad que confiere la intermediación de las agencias señalando como su principal defecto las comisiones elevadas.

- Los inversionistas y empresarios que operan con mayor frecuencia con las agencias las consideran indispensables y creen que su labor es muy positiva y dinamizadora del sector.

- Los consumidores eligen la agencia para realizar su gestión inmobiliaria fundamentalmente por su proximidad a la zona en la que quieren realizar la compra.

En conclusión, la imagen de las oficinas de gestión inmobiliaria mejora entre las personas que han visitado alguna de las oficinas y mejora aún más entre los que han realizado alguna gestión a través de ellas.

6. CARACTERÍSTICAS MÁS VALORADAS DE LAS AGENCIAS INMOBILIARIAS:

Las principales categorías que determinan la calidad en una agencia son: precio/comisión, profesionalidad del comercial, trato y atención personal e instalaciones. En base a esto, deducimos que el equipo comercial es clave en la percepción del servicio ofrecido por una oficina.

Con este estudio, la A.E.G.I. continúa trabajando para propiciar la profesionalización y el mayor desarrollo del sector de la gestión e intermediación inmobiliaria. La asociación se crea con el compromiso de profesionalizar el sector, impulsando actividades que contribuyan a transformarlo, de modo que sea altamente regulado, competitivo y dignificado.

En este sentido, la A.E.G.I organizará en el presente año un Plan de Formación Continua compuesto por 26 cursos gratuitos, destinados a todos los profesionales del sector de la gestión e intermediación inmobiliaria, a nivel nacional. Los cursos están dirigidos a trabajadores en activo y responden a la necesidad de formación continua de los profesionales implicados en el sector para el correcto desempeño de sus funciones en sus distintas áreas (comercial, administrativa), así como a necesidades de carácter transversal (informática, prevención de riesgos laborales y habilidades personales).

2005-02-14T08:51:00.000Z

Estudio de El Mundo, "Su Vivienda", sobre la disminución del ritmo de venta de pisos en la capital.

El mercado de la vivienda usada está ralentizando su ritmo. A pesar de que el sector inmobiliario sigue embarcado en su famoso 'boom' -al menos hasta la fecha no hay factores de peso que indiquen lo contrario-, cuesta más 'colocar' los inmuebles.

Así lo constata un informe/encuesta realizado por este suplemento. SU VIVIENDA ha recogido, a pie de calle, información sobre 105 anuncios de pisos en venta distribuidos por los 21 distritos de Madrid capital (cinco en cada uno de ellos). A continuación, desde octubre y mensualmente hasta febrero -ambos meses incluidos-, ha comprobado el estado de cada una de las casas. Al cabo de cinco meses, aún hay un 36,2% de pisos que sigue en venta, mientras que el ritmo habitual en vivienda usada venía siendo de entre uno y medio a tres meses, según datos de Re/Max.

De hecho, en los 90 primeros días, según refleja el sondeo, únicamente se vendió el 46,66% de los pisos. Además, si se hace un análisis por meses, se observa que la demanda es decreciente: en noviembre se vendió el 22,86%; el 11,43%, en diciembre; el 12,38% en enero; y sólo el 6,67%, a fecha 1 de febrero.

Como era de prever, los pisos más baratos se venden con mayor facilidad, mientras que los más caros tardan más. La datos reflejan que de los 30 pisos más baratos, el 70% se ha vendido y, de éstos, el 33,3% en noviembre, que es el primer mes.

Rebajas

El ritmo es lento pero seguro. Los inmuebles se han ido 'colocando' en el mercado, aunque sea a costa de realizar alguna rebaja en el precio de partida. Así, el 25,72% de los vendedores con los que se ha contactado para la encuesta ha recortado el precio de sus pisos con el objeto de conseguir la venta.

La mayoría de los propietarios que no rebaja el precio (el 43,8%), no lo hace porque «ya está rebajado sobre el valor inicial del piso».

Entre los pisos que han sido rebajados, el 44,44% de los propietarios lo ha hecho de manera sustancial con una rebaja de más de 18.000 euros. Algunos propietarios han reconocido que no han vendido sus pisos debido a que se han negado a bajar el precio de salida.

Por otro lado, varios inmuebles de los que registran los precios más elevados teniendo en cuenta las cifras que se manejan en la zona, parece que se ofertan a esas desorbitadas cantidades para 'ver si cuela'.

Finalmente, los vendedores acaban cediendo en sus pretensiones, ya que los compradores, actualmente, no están por la labor. Este comportamiento pone de manifiesto que el 'boom' ya no es lo que era, ya no vive los momentos del 'todo vale' -como ha ocurrido en los años cumbre del ciclo expansivo-, al menos en el segmento de vivienda usada.

«Ya no se puede poner el precio sin tener en cuenta la realidad del mercado, porque el comprador está muy al tanto de los precios. Hay casos en los que en pisos de 300.000 euros la venta no se produce por sólo 3.000», asegura Jorge del Río, director de la franquicia inmobiliaria Re/Max Rosales.

En otros casos de venta, como se constata en la encuesta de EL MUNDO, la operación no acaba consolidándose debido a que el comprador no consigue la concesión de la hipoteca por parte de la entidad bancaria. Así pues, tampoco se estila ya el 'todo se financia'.

Llama la atención que, en un caso, la venta se haya producido después de una rebaja de tan sólo 1.202 euros en un distrito tradicionalmente caro, como es Chamartín. El extremo es un piso del barrio de Salamanca que, tras ser rebajado nada menos que 360.000 euros, los propietarios decidieron retirarlo del mercado.

Eso ocurre, probablemente, a la espera de mejores tiempos o, quizás, como parece que sucede en algunas ocasiones, debido a que los propietarios únicamente sacan el inmueble a la venta para tantear cuánto podrían obtener por él, pero sin una intención real de venta.

Pero no todo son rebajas. También hay propietarios optimistas y, a pesar de llevar con el piso en venta varios meses, no dudan en aplicar una subida. El 7,62% de los encuestados ha incrementado el valor inicial del inmueble, justificando esta actitud con que es la cantidad que 'oficialmente' ha subido.

Negociación

Independientemente de que se haga la rebaja, prácticamente la totalidad de los vendedores está de acuerdo con negociar el precio (61,9%). Algunos, incluso, antes de que los interesados vean el piso, si bien otros muchos condicionan la negociación a la visita. En el caso de las ventas a través de agencia, es habitual obtener respuestas como «en caso de hacer una oferta firme, aunque sea por debajo del precio que se pide, probablemente, el vendedor no tenga ningún inconveniente en aceptarla».

Por distritos, Tetuán, Fuencarral, Latina, Carabanchel, Vicálvaro y Puente de Vallecas son los más solicitados por los compradores. En los cinco meses que ha durado la encuesta, se ha vendido casi la totalidad de las casas. Por contra, Barajas y Salamanca son los distritos en el que menos ventas se han registrado. Tal vez no tanto por resultar menos atractivos para residir como por sus elevados precios.

En relación a las características de los inmuebles, cabe señalar la 'manipulación' que algunos vendedores hacen de la superficie de sus casas: no tienen reparo en redondear los metros al alza o en empeñarse en hablar en metros construidos en vez de útiles.

El 32,38% de los pisos se vende con garaje, aunque en todos los casos esto conlleva un gasto adicional. Eso sí, existe la opción de renunciar a su adquisición.

2005-01-24T13:41:00.000Z

El euribor cerró 2004 con un descenso de 0,08 puntos respecto al año anterior, al situarse en diciembre en el 2,30%, lo que se traducirá en un abaratamiento similar en los préstamos hipotecarios que tengan que revisar su tipo con la última referencia del indicador, según datos confirmados por el Banco de España. Así, el titular de una hipoteca media de 120.000 euros a 20 años que actualizase su préstamo con un incremento igual al del euribor, verá reducirse su cuota mensual en casi 5 euros y ahorrará unos 60 euros al cabo del año. El nuevo descenso del principal indicador utilizado en España para calcular las hipotecas tiene lugar cuando el mercado apuesta porque el Banco Central Europeo (BCE) pospondrá una subida de tipos hasta la segunda mitad de 2005, que podría ser de medio punto porcentual. Se mantiene en el 2,3% desde junio La sensación de los mercados de que aún se tardará en subir los tipos en Europa ha llevado al euribor a mantenerse en cotas del 2,3% desde junio, con ligeros movimientos. En el último mes, el euribor resta 0,027 puntos al 2,32% que marcó en noviembre, a pesar de haber experimentado una tendencia claramente ascendente a lo largo de diciembre, coincidiendo con la fuerte revalorización del euro. Los expertos creen que el euribor seguirá moviéndose a corto plazo en las actuales cotas y no esperan cambios sustanciales en su tendencia, tanto por la convicción de que el BCE no moverá los tipos de manera inmediata, como por las dudas existentes sobre el posible impacto del petróleo en la marcha de la economía. El mibor también cayó en diciembre Los datos correspondientes al mes de diciembre revelan una caída del mibor, el tipo interbancario a un año que servía de referencia oficial del mercado hipotecario para las operaciones realizadas con anterioridad al 1 de enero de 2000, al pasar del 2,33% en noviembre al 2,306% en noviembre. Por su parte, el activo de referencia de las cajas de ahorro descendió del 4,62% en noviembre, hasta el 4,37% en diciembre, mientras que el rendimiento interno del mercado secundario de la deuda pública de entre dos y seis años se redujo al 2,96% (3,07% en noviembre). En cuanto al tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para la adquisición de una vivienda libre de los bancos, se redujo en diciembre al 3,26%, frente al 3,31% de noviembre. También disminuyó el de las cajas de ahorro hasta el 3,42% (3,44% en noviembre) y el del conjunto de las entidades de crédito (3,34%, frente al 3,38% de noviembre).

2004-12-30T13:35:00.000Z

La vivienda se afianza como la segunda preocupación subjetiva de los españoles, solamente superada por el paro, mientras se consolida también como el tercer problema «objetivo» del país. Así se desprende del barómetro del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS), correspondiente al mes de noviembre, en el que por cuarta vez en este año los precios de los pisos se colocan en el segundo lugar de la relación de preocupaciones personales. En la lista que recoge los que son, según los encuestados, los principales problemas de España, la vivienda se mantiene en el tercer puesto repitiendo, junto con la inmigración y la inseguridad ciudadana, entre los cinco primeros. Las preocupaciones objetivas de los españoles siguen encabezadas por el desempleo y el terrorismo. La encuesta del CIS se basa en 2.496 entrevistas realizadas en 168 municipios entre los días 19 y 24 de noviembre. El margen de error es de más/menos dos puntos. Leve descenso del terrorismo Para los encuestados, el paro vuelve a ser el principal problema de España, siendo citado en el 61% de los casos. Repite como segundo problema el terrorismo, con el 44, 8 por ciento,consolidándose así un binomio presente en todos los barómetros del CIS, y desde hace bastantes meses siempre encabezado por el desempleo. El terrorismo desciende ligeramente y recupera su porcentaje tradicional después de que en el barómetro de octubre creciera hasta el 49, 1 por ciento. La vivienda se mantiene en el tercer puesto que ha ocupado durante la mayor parte de 2004, salvo en septiembre cuando fue coyunturalmente relegada al cuarto puesto por la inmigración. La llegada de extranjeros a España es citada por 20, 5 por ciento de los consultados, una puntuación similar a la del estudio de octubre. En la encuesta de noviembre, el 21,8 por ciento de los entrevistados menciona la vivienda como uno de los problemas del país, aunque se anota un descenso de poco más de un punto respecto a octubre. Por el contrario, en la lista de las preocupaciones subjetivas este fenómeno sigue su ascenso de los últimos meses (18,2% en septiembre; 20% en octubre y 21% en noviembre), relegando al tercer puesto a los problemas económicos, citados por el 19% de los preguntados.

2004-12-13T15:24:00.000Z

El número de españoles que acude a los portales inmobiliarios para buscar su casa y otros servicios relacionados con la vivienda se incrementó en un 47,5% en el último año, pasando de 433.785 en el trimestre de agosto-octubre de 2003 a 640.000 en el mismo periodo de 2004, según el panel de audiencias de Nielsen//NetRatings, compañía especializada en la medición de audiencias en Internet.

Los usuarios acudieron a estos sitios 'web' para consultar tanto la oferta de viviendas en compra-venta y en alquiler como para hacer uso de otros servicios como financiación, tasación o reformas de los hogares.

El número de páginas vistas por los hipotéticos compradores o inquilinos aumentó, por su parte, un 40%, hasta alcanzar los 34,5 millones de páginas en el trimestre agosto-octubre de 2004. Su objetivo es conocer o ampliar la información a través de la red sobre las casas que podrían ocupar en un futuro, sus características (luminosidad, superficie, etcétera), ver fotografías o conocer las paradas de Metro más cercanas.

Por último, el volumen de páginas vistas por persona se mantuvo prácticamente estable, lo que indica que los consumidores 'on-line' saben a qué portales acudir a la hora de realizar sus consultas inmobiliarias.

2004-12-09T13:28:00.000Z

Hacienda somos todos, pero, por si cabía alguna duda, en el futuro, lo seremos todavía más. Ésa es, al menos, la intención de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria (AEAT), que ha elaborado un Plan de Prevención del Fraude Fiscal en cuyo borrador figuran más de 300 medidas para conseguir eliminar el fraude.

De ellas, muchas centran sus esfuerzos en el sector inmobiliario. Y sus razones tiene para hacerlo: se trata de un mercado que cuenta con «unas posibilidades de fraude enorme», según ha declarado el presidente de la Agencia Tributaria y secretario de Estado de Hacienda y Presupuestos, Miguel Ángel Fernández Ordóñez.

Por eso, le interesará saber que si usted va a comprar una casa de segunda mano, no tendrá tan fácil entregar parte del importe de la vivienda en dinero negro, ya que el fisco va a aumentar la vigilancia para que eso no ocurra. Y lo mismo si tiene intención de vender una casa usada.

Hacienda tampoco se ha olvidado del alquiler. Así, si tiene una vivienda en régimen de arrendamiento y es de los que no está declarando esa actividad ni los beneficios que está percibiendo por ello, debe saber que su comportamiento puede tener los días contados, ya que éste es otro de los aspectos en los que se van a intensificar los controles.

Asimismo, la Agencia Tributaria quiere impedir que los particulares se beneficien de deducciones por su segunda vivienda, como hasta ahora venía ocurriendo, y evitar que, si va a cambiar de residencia habitual, vuelva a aplicarse nuevamente la deducción.

Pero los particulares no serán los únicos a los que Hacienda va a observar con lupa, sino que extremará su vigilancia a todos los agentes del sector.

De esta forma, las administraciones públicas, los propietarios de suelo, los promotores y urbanizadores y los agentes intermediarios tampoco estarán exentos de controles e inspecciones. Vaya, que parece que, a partir de ahora, Hacienda no va a pasar ni una, y para conseguir su objetivo, va a actuar sobre distintos aspectos. Por un lado, en el ámbito organizativo. En este sentido, entre otras cosas, tiene la intención de crear equipos de inspección especializados que recopilen información, la sistematicen y analicen para planificar con antelación todas las actuaciones que se van a llevar a cabo.

Desde el punto de vista informativo, pretende incorporar en todos los modelos de declaración en los que aparece información sobre inmuebles el número de referencia catastral de los mismos y obtener nueva información (fianzas en alquileres, sociedades de tasación), en especial, la de los promotores acerca de viviendas nuevas y ventas sobre plano.

El Ministerio de Hacienda también quiere intensificar las inspecciones y las pruebas piloto así como reforzar el control de los pagos en metálico. En el borrador del Plan de Prevención incluso se plantea la posibilidad de analizar la viabilidad de obligar a que en las escrituras figure el medio de pago utilizado, prohibiendo las fórmulas genéricas de uso frecuente tales como «la parte vendedora confiesa haber recibido...».

Todo esto y mucho más se aplicará a partir del cada vez más cercano año 2005, pero antes estará sometido a información pública y a las sugerencias de toda la sociedad.

Dudas

Los expertos consultados por este suplemento coinciden en que la intención es muy buena, aunque algunos dudan de su eficacia y temen que, finalmente, se convierta en un brindis al sol: «Me parece que la intención es muy buena, pero veo difícil, por ejemplo, querer controlar las transmisiones de vivienda entre particulares», dice el abogado Félix Bornstein.

Desde su punto de vista, «muchas de las medidas que propone Hacienda no van a conseguir perseguir el dinero negro, que es el objetivo y el principal fraude que se comete en este tipo de operaciones. El hecho de que las partes lleven los documentos de compraventa al Registro, tampoco va a solucionar nada, cuando lo importante es buscar el dinero negro en el origen de la inversión».

«Todo lo que sea perseguir el fraude fiscal es bueno, pero en el tema de la vivienda de segunda mano es muy complicado controlarlo, porque de lo que se trata es de obligar a decir la verdad, cosa a la que ahora también estamos obligados y no se consigue», dice el presidente del Consejo General de Administradores de Fincas de España y del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, Miguel Ángel Muñoz Flores.

Se pretende que los contratos privados entre particulares se declaren en el Registro de la Propiedad, «pero los particulares podrán inscribir contratos que no son los reales, con lo que no creo que se consiga el objetivo», concluye Muñoz.

En otro de los asuntos en los que existe fraude en el sector es en el tema de los arrendamientos, en el sentido de que hay muchas viviendas que figuran como vacías cuando, en realidad, están en alquiler, aunque ese arrendamiento no se declare. En este punto, existe disparidad de opiniones. «Me parece una medida mucho más eficaz que la anterior, ya que lo que tendrían que hacer es mandar agentes tributarios a las calles para preguntar por el estado de las viviendas. Esta medida es positiva y, además, es factible», afirma Bornstein.

Algo de lo que no está tan seguro Muñoz Flores: «La propuesta en sí es muy positiva porque es cierto que este tipo de casos se dan con frecuencia, pero es difícil llevarlo a la práctica, ya que requiere mucho trabajo», afirma. «Por otra parte», continúa, «habrá que ver cómo se hacen esas inspecciones, porque tampoco hay que atemorizar a los ciudadanos».

Hacienda también va a controlar los incentivos fiscales, ya que considera que, en muchas ocasiones, se aplican deducciones a las segundas residencias, o se vuelven a aplicar las deducciones en el caso del cambio de vivienda habitual, cuando ya se ha practicado por la inversión anterior.

En este punto, Bornstein cree que se trata de una medida muy positiva «porque hasta ahora no se ejercían controles suficientes. Es muy razonable que quieran hacerlo porque en este terreno, efectivamente, hay muchas deducciones que no son legales.

«Esto ya se intentó hacer. El problema radica, tal vez, en los recursos. Para llevarlo a cabo se necesitan funciones de inspección y éstas son mucho más escasas que las que se realizan vía gestión», asegura el gerente del Registro de Economistas Asesores Fiscales (Reaf), Luis del Amo.

Desde el Reaf valoran de una manera muy positiva el esfuerzo que se quiere hacer para evitar el fraude, así como las medidas de organización, recepción de información y nueva estructuración dentro de la Agencia, pero ven difícil poder llevar a cabo todas estas medidas.

«Quieren realizar muchos de los controles por la vía de captar información y cruzar datos, y eso está muy bien porque hasta ahora había un déficit de información, pero, al final, va exigir también un proceso de inspección, que es donde vemos más difícil su aplicación».

Por otro lado, Del Amo señala que «no hay que demonizar a determinados sectores, porque eso hará que si un contribuyente de buena fe quiere entrar en él, caiga en la tentación del fraude, sólo porque ha oído que en este sector son prácticas habituales».

En lo que todos coinciden es en que estas prácticas ilegales, 'haberlas, haylas': «De haber fraude, está en las transacciones entre particulares», asegura el secretario general de la Asociación de Promotores Constructores de España, Manuel Martí, argumentando que «nosotros vendemos sobre plano y dudo de que la gente se fiara de darle dinero negro al promotor sin recibo».

Rutina

No obstante, no parece que ese tipo de operaciones sean las únicas que generan prácticas fraudulentas, ya que Hacienda también ha elaborado otras tantas medidas para evitar el fraude en las empresas que intervienen en el sector.

En este sentido, Martí ha asegurado que el Plan de Prevención le suena a «rutina», afirmando que, a pesar que desde hace muchos años se vienen oyendo declaraciones acerca de la existencia de fraude fiscal en el sector y de que éste es objetivo prioritario para Hacienda, «nuestro sector empresarial no está siendo objeto de ningún análisis especial y si lo está, no da ningún fruto», informa Servimedia.

Asimismo, el secretario general de la patronal cree que existe cierta incoherencia en las medidas presentadas por Hacienda, en concreto, su pretensión de que se inscriban en el Registro de la Propiedad los contratos privados y pagos anticipados previos a la escritura, ya que «los documentos privados no tienen acceso al Registro de la Propiedad».

Por último, Martí ha recordado que la inscripción en el Registro es voluntaria «por lo que habría que cambiar muchas leyes antes de llegar a eso».

2004-12-01T13:13:00.000Z

La evolución de los precios de la vivienda continúa siendo una de las principales preocupaciones de los grandes organismos internacionales. La OCDE y el BCE no dejan de alertar de los efectos que puede tener sobre el crecimiento económico si la etapa alcista se prolonga demasiado
La Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE) alertó ayer en su informe semestral de coyuntura referido a España del riesgo de que 'los precios de la vivienda puedan seguir subiendo con fuerza durante todavía un cierto tiempo, pero caigan luego, lo que obligaría a los consumidores a frenar sus gastos'
Los autores del informe destacan que el precio de la vivienda 'sigue creciendo a un ritmo muy rápido' y el endeudamiento de las familias se acerca al 70% del producto interior bruto (PIB). En este sentido, señala que una de las amenazas que pesan en su escenario es que esa prolongada escalada suponga el preludio de un descenso posterior, con los efectos que eso tendría
Por su parte, el presidente del Banco Central Europeo (BCE), Jean-Claude Trichet, alertó ayer de la existencia de un exceso de liquidez en la zona euro, que podría convertirse en un riesgo para la estabilidad de precios y conducir a incrementos insostenibles en el precio de la vivienda.

2004-11-30T09:24:00.000Z

El esfuerzo de una persona joven para acceder a una vivienda libre volvió a subir en el segundo trimestre del año y supone ya el 50,8% de sus ingresos, según los datos del Observatorio del Consejo de la Juventud de España (CJE), que revela que la vivienda se incrementó cinco veces más que el salario medio de un joven. Si se tiene en cuenta que el nivel de endeudamiento tolerado por los bancos es del 30% del sueldo, destacó la presidenta del CJE, Lucía Sala, al presentar el último boletín del Observatorio, los porcentajes que recoge el estudio son "intolerables" y suponen un "importante factor de exclusión" que impide la emancipación de los jóvenes. El esfuerzo financiero que supondría acceder a una vivienda mediante al pago mensual de una hipoteca ha vuelto a crecer por tercer trimestre consecutivo (en el primer trimestre del 2004 era del 49,6% del salario) y ha sobrepasado el nivel máximo de los últimos cinco años. El boletín del segundo trimestre muestra de nuevo las mayores dificultades de acceso a la vivienda en el sector más joven (de 18 a 25 años) y entre las mujeres; el precio medio de una vivienda en España supera ya en un 90 por ciento el precio máximo tolerable para ese último grupo. Sala destacó la relación existente entre la precariedad laboral, las dificultades de acceso a la vivienda y las tasas "realmente graves" de emancipación en España: el 30% de los jóvenes entre 30 y 34 años viven todavía con sus padres, pero el porcentaje aumenta al 63% en la franja de edad de 25 a 29, y llega al 93% entre los 18 y los 25 años. A pesar de que las cifras de emancipación son bajas, el boletín demuestra que la tasa de emancipación ha aumentado un 0,6% en el segundo trimestre, hasta alcanzar al 37,3% de todos los jóvenes, gracias a la mayor ocupación (un 1,3% más) y a la contratación indefinida (que aumentó un 0,7% en ese colectivo). EL 35,4% DE LOS INGRESOS, A LA VIVIENDA La tasa de principalidad entre los jóvenes, el porcentaje de personas que son cabeza de hogar respecto al total de personas de su misma edad, es del 18,7%. Un hogar joven debe destinar más del 35,4% de sus ingresos a la vivienda. Ante esta situación, el CJE pidió a las administraciones que velen por el cumplimiento del artículo 47 de la Constitución que establece el derecho a una vivienda digna, y reclamó la creación de una "ventanilla única" para facilitar información a los jóvenes sobre las ayudas y para tramitarlas y gestionarlas de forma coordinada. Es necesario también en opinión de este organismo que agrupa a 76 entidades juveniles, fomentar una "cultura de alquiler" para favorecer "la primera emancipación", lo que requiere crear un parque público de viviendas en alquiler y ayudas directas a los jóvenes con un alcance mayor que el del plan de choque del Gobierno. La tercer exigencia es incrementar el presupuesto destinado a la construcción de viviendas de protección oficial. Lucía Sala recordó que si los jóvenes de entre 18 y 34 años representan el 26% de la población, se puede decir que la vivienda es un "grave problema social". Según las cifras del CJE, elaboradas a partir de datos y estadísticas oficiales, en el segundo trimestre una vivienda libre en España tenía un precio medio de mercado de 161.463 euros, lo que equivale a un crecimiento interanual del 17,42%, aunque en determinadas Comunidades el incremento ha sido más acentuado, como Murcia (25,7%), Andalucía (21,5) y Madrid (19,1).

2004-11-29T08:33:00.000Z

Conviene solicitar un importe algo superior al necesario, de esta forma se dispondrá de mayor liquidez a un precio más barato sin recurrir a otro tipo de financiación, pero hay que tener en cuenta que, aunque los préstamos hipotecarios son los más baratos del mercado, es mejor utilizar el menor volumen de crédito posible. Puede resultar recomendable ahorrar previamente en una cuenta vivienda.
Para poder comparar distintas ofertas hipotecarias, debe hacerlo en función de la TAE (Tasa Anual Equivalente). La TAE es el resultado de una fórmula matemática que tiene en cuenta el tipo de interés nominal, las comisiones y el plazo de amortización de la operación. Es decir, la TAE refleja el coste real (total) del préstamo.
Compare siempre préstamos similares, es decir: uno de tipo fijo con otro de tipo fijo, o de variable con variable, teniendo como indicador comparativo la TAE.
Tenga presente su situación económica actual y sus perspectivas de futuro, para decidirse por préstamo a interés fijo o variable.
Considere la cantidad que periódicamente puede pagar para no caer en el sobreendeudamiento.
A mayor duración del préstamo, mayor será el interés que habrá de pagar. Busque el punto de equilibrio entre plazo de duración e interés. Lo importante es elegir la cuota que al consumidor le resulte más cómoda.
Valore el ahorro fiscal.
Cuando negocie el préstamo hipotecario procure que la comisión por cancelación anticipada no exista.
En ocasiones, si tenemos falta de liquidez, puede ser conveniente solicitar un periodo de carencia, durante el que sólo se pagan intereses y no capital, porque las cuotas son más bajas. El inconveniente es que a largo plazo el préstamo es más caro.
Se recomienda la suscripción de préstamos a plazo fijo o suscribir préstamos que permitan pasar de un tipo de interés a otro, sin demasiados obstáculos y al menor coste posible. En el mercado hay productos diseñados para reducir el riesgo de interés de los usuarios: préstamos mixtos, préstamos con techo y suelo garantizado, variables de cuota fija etc. Normalmente la entidad de crédito asume el riesgo de rebasamiento en caso de que se produzca. Además, algunos préstamos hipotecarios permiten modificar periódicamente el importe de las cuotas y el plazo sin gastos adicionales para el consumidor.

El presidente de UCA-UCE piensa que las hipotecas a interés fijo tienen todavía unos tipos de interés excesivamente elevados para competir con las de interés variable. “En el mercado existen seguros que permiten protegerse ante oscilaciones excesivas pero debe ser el propio consumidor el que elija la opción y el que asuma el riesgo”, declara. De todos modos anuncia que “no sería descartable que incluso por vía normativa se estableciera algún tipo de limitación a la repercusión en las hipotecas de las oscilaciones en los tipos de interés por razones de interés social”.

2004-11-29T08:29:00.000Z

España es el país del mundo con mayor número de viviendas por habitante. La construcción de casas nuevas sigue creciendo y los precios de los pisos también. Y por mucho que se edifique, todo se vende. Parejo al incremento del coste del metro cuadrado, un 15% anual desde 1998, ha aumentado el endeudamiento de las familias españolas hasta llegar a comprometer 95% de sus ingresos, según el Banco de España. Prudencia y contención del crédito es lo que aconseja la entidad emisora ante la probable subida de unos tipos de interés que tienen poco recorrido a la baja. Pero, ¿cuándo van a bajar los precios? Probablemente nunca, en todo caso podrán dejar de subir al ritmo que lo están haciendo. Pese a la incertidumbre que rodea el sector, analistas de diversos ámbitos coinciden en que el ciclo al alza comienza a remitir y que en los primeros meses de 2005 podrían empezar a “desinflarse” los, para algunos, sobrevalorados precios de las viviendas. Clara Fraile para Consumer.es Demanda fuerte y sostenida España, con un censo total de 21 millones de viviendas en el año 2001, 15 millones de ellas calificadas como principales, es el país de todo el mundo con un número mayor de residencias construidas por habitante. De acuerdo con las cifras oficiales que publica el Ministerio de la Vivienda, desde 1998 el precio del metro cuadrado se ha incrementado un 15% de media por año. Por el contrario, la Renta Bruta Disponible de los hogares ha crecido de media anual sólo un poco más del 3% en dicho lapso.

Sin embargo, la construcción de pisos nuevos sigue creciendo, hasta un 10% respecto al año pasado, dicen los arquitectos. ¿Cómo es posible que siga habiendo colas para comprar y los precios sigan subiendo? ¿Cuándo van a bajar los precios de los pisos? La vivienda ha sido en los últimos años una de las mejores inversiones. “No hay nada que dé ese rendimiento”, aseguran desde la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA). Esta es la explicación. A pesar de ello, según Gregorio Mayayo, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), “los inversores en vivienda pueden alterar los precios, pero no el volumen de la demanda”.

Y es que desde 1996, año en que se considera que comenzó el periodo expansivo del sector, la demanda ha aumentado de forma exponencial por diversas causas:

Por el considerable aumento de la población activa, que rondaba los 16 millones en 1997 y supera los 19 en nuestros días, según el INE. Esto significa que cada vez hay más gente trabajando que se puede plantear comprar o cambiar de piso.
La afloración de dinero negro como consecuencia de la llegada del euro.
La incorporación a la población del país de cerca de 2 millones de emigrantes, que desean adquirir vivienda cuando su situación económica se estabiliza.
Los bajos tipos de interés.
El alargamiento de los plazos de amortización, con lo que el diferencial de la cuota de la "hipoteca-renta" del alquiler es cada vez menor, sobre todo en cuanto pasan unos años desde la adquisición.
Una creciente demanda de vivienda vacacional por parte de los extranjeros, sobre todo en la costa.
La alternativa, el alquiler, cuesta mucho más. Además la compra tiene un trato fiscal favorable y el alquiler no.
Apenas un 10% de las viviendas conforman el parque de viviendas en alquiler.
Otros factores demográficos y sociológicos, como las separaciones matrimoniales, por ejemplo, también generan demanda real de nuevos hogares

La burbuja inmobiliaria

La existencia de la “burbuja inmobiliaria” es un hecho innegable para Ricardo Vergés, asesor de Economía y Estadística del Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España (CSCAE). Lo que los economistas entienden por “burbuja” describe un escenario en el mercado en el que suben los precios de algo y su demanda aumenta también.

El gobernador del Banco de España, Jaime Caruana, declaraba recientemente que los precios de la vivienda están sobrevalorados entre un 8% y un 20%, aunque asegura que “llamar a esto burbuja, quizás sea excesivo”. El presidente de la AHE coincide con Caruana en que “no existe” burbuja inmobiliaria e insiste en que no puede haberla. “Todavía se da una demanda insatisfecha muy fuerte y son muchas las personas dispuestas a comprar”, añade. Aunque augura para 2005 una cierta “corrección de precios”, considera deseables tasas de crecimiento de los precios que ronden entre el 8%- 10%, y se refiere a la sobrevaloración como una tasa que corrige el propio mercado.

Vergés, responsable del boletín de coyuntura del CSCAE, también cree que la demanda va a comenzar a replegarse. Pero asegura que durante los últimos años ha sido tan grande que los constructores han aumentado sus márgenes de beneficio entre un 30% y un 35%. Ante esta situación el arquitecto reclama intervención administrativa.

“Es una inflación de demanda, no de costes”, al menos para el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España. Su vicepresidente primero, Joan Ollé Bertrán, explica que aunque la oferta se fue incrementando progresivamente de forma notoria, los agentes de la propiedad inmobiliaria han constatado que “año tras año el equilibrio se ha producido mediante un continuo incremento de precios constantes”, apoyados en una financiación privilegiada.

Por su parte, desde ASPRIMA se asegura que los márgenes de los promotores inmobiliarios- quienes compran suelo, construyen y venden al cliente final- rondan el 15%, según el último estudio del Grupo Planner y ASPRIMA, elaborado en julio de 2004. Para los promotores no hay burbuja inmobiliaria ni la ha habido nunca; “todo lo que se construye se sigue vendiendo y tampoco los precios están sobrevalorados, ya que se mantiene el ritmo de la construcción en viviendas iniciadas (700.000 este año en toda España) aunque comienza a ralentizarse el de las viviendas finalizadas (450.000)”.

Fuentes del Ministerio de la Vivienda anuncian iniciativas “basadas en el consenso con las comunidades autónomas para satisfacer la demanda de familias y jóvenes con situaciones especiales”. La Unión de Consumidores de Andalucía-UCA/UCE valora positivamente “cualquier medida destinada a acceder más fácilmente a un derecho constitucional como lo es el derecho a la vivienda”.

El problema que debe afrontar el Gobierno no es el encarecimiento del precio del suelo “sino la implementación de medidas adecuadas para los sectores de nuestra población que no pueden asumir la altura del listón al que hemos colocado el acceso a la primera vivienda”, opina Ollé Bertrán.

Sea primera vivienda, segunda residencia, nueva o de segunda mano, la compra de una casa constituye a menudo la transacción económica más importante que una persona emprende como consumidora, debido a su elevado importe y a la trascendencia que tiene en su propia vida y su economía. Esta adquisición condiciona al propietario hasta tal punto que ha de destinar un gran porcentaje de sus ingresos durante un importante periodo de tiempo para afrontar su pago.

El euríbor, principal índice utilizado para fijar los tipos de interés de los préstamos hipotecarios, volvió a caer en octubre y se estableció en el 2,316%. Así, el tipo medio de las hipotecas concedidas por las entidades de crédito se colocó en el 3,332%. No obstante, “una subida significativa de los intereses produciría una asfixia económica de las familias”, vaticina Juan Moreno, presidente de UCA/UCE, quien considera además que se aumentaría “el nivel de impago” y que todo ello “provocaría un retraimiento de gasto de los consumidores y usuarios en el mercado”.

Las repercusiones derivadas del esfuerzo que los españoles dedicamos a la vivienda en el consumo de otros productos “son indiscutibles” para Moreno. “La capacidad económica de la familia queda muy mermada. Esto revierte, por un lado, en el impedimento de cualquier capacidad de ahorro y, por otro, en una especie de ‘espiral de endeudamiento’, ya que para la adquisición de otros productos debe recurrirse de nuevo a la financiación”. Según Vergés, muchas personas justifican el gran endeudamiento, a veces durante 30 años, alegando que la compra de una casa les exige porque “confían en su futura revalorización”. Lo cierto, para este experto en vivienda, es que el comprador “termina eligiendo, sin valorar suficientemente sus contrapartidas ni sopesar sus propios recursos, un ‘negocio’ que puede ir en contra de su propio interés”.

Son muchos los que, como Vergés, opinan que una probable subida de tipos de interés, unida a subidas salariales no acordes con el aumento del coste de las hipotecas o a situaciones de paro o jubilación, convertirá las cargas derivadas del pago de la vivienda en “insoportables” para muchas familias.

Otros, como Gregorio Mayayo, no están de acuerdo con este análisis. Con cifras en la mano cree estar en situación de afirmar que “todas las familias que compararon sus viviendas antes de 2003, aunque subieran los tipos entre 1 punto y 1,25 pagarían menos de lo que pagaban de cuota en un principio”.

Con los tipos de interés en mínimos y la deuda de las familias en máximos, la compra de una vivienda indudablemente genera incertidumbre. Desde diversas entidades, como el Banco de España, se pide prudencia y contención del gasto.

2004-11-22T09:23:00.000Z

La ministra Trujillo se felicitó hace unos días por la desaceleración en un par de décimas del crecimiento del precio de la vivienda, que sigue aumentando a un ritmo por encima del 17% anual. Un vistazo a las estadísticas revela que el precio de los inmuebles se ha incrementado más del 14% anual desde 1996, lo que supone que, en términos reales, la vivienda ha duplicado su precio en menos de ocho años. Esa es la experiencia que han vivido millones de ciudadanos, que han visto recompensados sus esfuerzos para comprar un piso por la revalorización de los precios
Dicho con palabras llanas, nadie que haya adquirido una vivienda en los últimos años se ha arrepentido de haber tomado esa decisión.Además, no hay ningún signo de que vaya a explotar la llamada «burbuja inmobiliaria», desenlace que sólo sería posible en el contexto de una fuerte y duradera depresión económica. Por eso, quien quiera comprar un piso, haría mejor en hacerlo ahora que en esperar una caída que no tiene visos de llegar
Las estimaciones se mueven en un crecimiento de la economía española en los tres próximos años entre un 2,5% y un 3%, escenario en el que previsiblemente se mantendría el nivel de demanda de vivienda de estos últimos ejercicios. Esta es la hipótesis con la hay que contar por una serie de razones. En primer lugar, porque existe en estos momentos más de un millón de inmigrantes con papeles que quieren invertir en una vivienda, puesto que tienen fundadas expectativas de residir durante largo tiempo en España
En segundo lugar, hay una creciente demanda de segunda vivienda del sector de la población con más alto poder adquisitivo, que se superpone a las compras de extranjeros en zonas turísticas como la Costa del Sol, Baleares o Valencia. En tercer lugar, los inversores siguen prefiriendo ahorrar su dinero en inmuebles en lugar de en las Bolsas, cuyos índices están hoy aún por debajo del nivel de 1999

2004-11-17T09:27:00.000Z

Un nuevo informe de Asprima también advierte que el mercado pierde fuerza: la actividad crecerá un 5,8% en 2004, mientras que el año anterior aumentó un 7,3% Los elevados precios de la vivienda y el rio de crecimiento de los mismos, que no se ha frenado en los últimos meses, ha provocado que aumente un 20% el tiempo medio que se tarda en vender un piso en España respecto a lo que sucedía hace apenas un año, según los datos recopilados por el Consejo de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE). El máximo responsable del Consejo de Agentes Inmobiliarios, Fernando García Notario, aseguró a que "el nivel de compraventa ha descendido" y "la casa que antes se tardaba cuatro meses en vender, ahora se tarda cinco, es decir, un incremento de tiempo del 20%". "Se ha frenado la agilidad en las ventas y se ha pasado de despachar pisos a venderlos", explicó gráficamente, antes de aclarar que "el nivel de compraventas ha disminuido, pero el precio no". Como solución, propuso acometer conjuntamente un proceso de rebaja del precio del suelo y de mejora del sistema de alquileres. "Tiene que haber un sistema de alquileres decentes y honestos, a precios reales de verdad porque, ahora, los españoles se pueden permitir el lujo de alquilar o comprar, porque están al mismo precio", apuntó. Para García Notario, la solución a los alquileres pasa por incrementar la seguridad jurídica y garantizar al arrendador que si un inquilino no paga dos meses seguidos se vea obligado a abandonar la casa en un plazo inferior a tres meses. "Sólo con un gran parque de vivienda en alquiler caerá el precio de la segunda mano", dijo. Mientras, fuentes de la Asociación Nacional de Promotores y Constructores (APCE) certificaron la desaceleración del ritmo de venta de los pisos. "Se ha producido una cierta desaceleración de la decisión de compra de los ciudadanos, pero la demanda sigue aumentando cada día. Se podría decir que antes vendíamos los pisos a toda máquina y ahora nos cuesta un poco más", explicaron las citadas fuentes. En este sentido, recordaron que la construcción de vivienda nueva "sigue a un muy buen ritmo" en lo que va de año, lo que, junto a los datos de hipotecas contratadas en el primer semestre, "confirma que las familias siguen ejerciendo presión sobre la oferta", aunque a un nivel "bastante inferior al que existía en años anteriores". No obstante, los promotores manifestaron su "tranquilidad" por el futuro del negocio en los próximos años y vieron sin preocupación que se vaya ajustando el nivel de precios a la demanda real, para evitar así la especulación y fomentar un "equilibrio" del mercado inmobiliario. Finalmente, las fuentes consultadas admitieron que pueden existir determinadas compañías inmobiliarias que estén empezando a notar en sus cuentas de resultados el aumento en los plazos de venta, si bien señalaron que "no se trata de una tendencia general" que afecte al conjunto del sector. Por otra parte, según el primer Indicador Sintético de Actividad Inmobiliaria (ISAI) de la Comunidad de Madrid, elaborado por Asprima, el negocio del sector aumentará un 5,8% durante 2004, tras el incremento del 7,3% registrado en el año anterior, lo que indica la pérdida de fuerza del mercado.

2004-11-17T09:25:00.000Z

En el tercer trimestre del pasado ejercicio, los pisos subieron el 16,45 por ciento, menos que en el actual En lo que llevamos de año, el ascenso es del 12,88 por ciento A pesar de las cifras, Trujillo cree que el dato publicado es "positivo" La vivienda continuó marcando un ritmo acelerado de crecimiento en el tercer trimestre del año. Los precios subieron un 17,18 por ciento respecto al mismo periodo del año anterior con lo que el metro cuadrado asciende a 1.672 euros. En lo que llevamos de año la adquisición de una vivienda es un 12,88 por ciento más caro. Sin embargo, para la ministra de este departamento, María Antonia Trujillo, "el dato es positivo" a la vez que reconoce "aumenta, pero cada vez menos". Madrid se sitúa una vez más en el primer puesto de la lista de comunidades más caras, con un precio por metro cuadrado de 2.881 euros, y Extremadura también ocupa su habitual lugar como la más barata, con 719 euros el metro cuadrado. El precio de la vivienda continuó imparable en el tercer trimestre de 2004. Así lo demuestran los datos que hizo ayer públicos el Ministerio de Vivienda y que indican que entre julio y septiembre los precios subieron un 17,18 por ciento respecto al mismo periodo del año anterior. Este incremento supone que el precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre (incluye la nueva y la de segunda mano) asciende a 1.672 euros. Ante este dato, la titular del departamento de Vivienda, María Antonia Trujillo, declaró ayer que la vivienda "aumenta, pero cada vez menos" y la evolución de los precios en el tercer trimestre del año "es positiva". Sin embargo, los datos no dicen lo mismo. El descenso respecto al segundo trimestre del año (abril-junio) es tan sólo de un 0,24 por ciento cuando creció un 17,42 por ciento. Hay que recordar también que la evolución de los precios del primer trimestre del año (17,18 por ciento) ponía de manifiesto un crecimiento exactamente igual al anunciado ayer. Otro dato más que pone en evidencia la contradicción entre las palabras de la ministra y las cifras es que en el tercer trimestre del 2003 los precios subieron el 16,45 por ciento respecto al mismo periodo del ejercicio anterior, lo que refleja una aceleración en el ritmo de encarecimiento. En lo que llevamos de año adquirir una vivienda es un 12,88 por ciento más caro y, entre el segundo trimestre y el tercero, el incremento ha sido del 3,54 por ciento. El anuncio de estas cifras se producen un día después de que Trujillo expresara su confianza en que "la senda alcista de los precios no sea eterna" además de decir que su Departamento no está para "bajar los precios". "Con estas cifras se puede predecir que alcanzaremos la estabilidad en este periodo", añadió la ministra después de firmar con el Consejo de la Juventud un convenio de colaboración para organizar el I Foro de Participación en las Políticas de Vivienda, que tendrá se celebrará en el mes de diciembre. Por comunidades autónomas, el mayor incremento interanual de los precios de las viviendas en el tercer trimestre correspondió a Murcia, con un aumento del 25,39 por ciento en los últimos doce meses, seguida de Cataluña (20,34 por ciento) y Andalucía (20,05 por ciento). Por encima del aumento medio nacional (17,18 por ciento) también se situaron la Comunidad Valenciana (19,99 por ciento), la Comunidad de Madrid (18,35 por ciento) y Castilla-La Mancha (17,52 por ciento). Por debajo de la subida media de los pisos en el conjunto del país estuvieron Aragón (14,69 por ciento), Baleares (14,53 por ciento), Cantabria (14,50 por ciento), País Vasco (14,15 por ciento), Castilla y León (13,07 por ciento), Galicia (12,67 por ciento) y Extremadura (11,38 por ciento). En el otro lado de la balanza están las comunidades con menor crecimiento de los precios en los últimos doce meses han sido Asturias (1,30 por ciento), Comunidad Foral de Navarra (7,59 por ciento), Canarias (8,43 por ciento) y La Rioja (8,79 por ciento). Madrid ocupa una vez más el puesto número uno en cuanto a la comunidad más cara. Aquí el precio del metro cuadrado asciende a 2.881 euros el metro cuadrado. Extremadura también ocupa su tradicional lugar como la más barata (719 euros el metro cuadrado). Ayer también se conocieron los datos de consumo de cemento durante los últimos doce meses. Según Oficemen, patronal del sector, en dicho periodo el consumo creció el 3,64 por ciento, la tasa interanual más baja de los últimos diecisiete meses. Sólo durante ese mes se consumieron en España 3,89 millones de toneladas de cemento, lo que supone un descenso del 7,64 por ciento respecto al mismo periodo del 2003, que contrasta con la caída del 0,9 por ciento registrada hace un año. Durante los diez primeros meses del año el consumo nacional ha ascendido a 40,22 millones de toneladas, un 2,79 por ciento más que entre enero y octubre del 2003. Este ritmo de crecimiento también es reducido si se compara con el registrado en los mismos periodos de años anteriores: el 4,11 por ciento en el 2003, el 5,1 por ciento en el 2002 y el 9,94 por ciento en el 2001. Por otra parte, la Seguridad Social prevé, en la actual legislatura, desarrollar un programa de enajenación de todas las viviendas que figuran en su patrimonio, unas 1.300 en toda España, según anunció ayer el subdirector general de Gestión del Patrimonio, Inversiones y Obras, Julio Megía. Las viviendas que estén vacías saldrán a subasta pública y las que estén ocupadas se ofertarán, en primer lugar a los inquilinos.

2004-11-16T11:30:00.000Z

Los usuarios de estos productos acaban devolviendo las deducciones obtenidas a Hacienda. El alto precio impide ahorrar en cuatro años el dinero necesario . Tienen una media de 26 años. Acaban de conseguir su primer empleo estable y piensan que se van a comer el mundo. Sueñan con independizarse y dejar de oír los sermones paternos por haber dejado el cuarto desordenado o salir de juerga hasta horas intempestivas. Pero entonces echan cuentas y se atragantan con los precios desorbitados de la vivienda, ninguno al alcance de su bolsillo. Para algunos la única solución pasa por abrir una cuenta ahorro vivienda. Muchos jóvenes se agarran a este producto financiero como a una tabla de salvación con la esperanza de que este sistema de ahorro acabe de un plumazo con la pesadilla de enfrentarse a un mercado inmobiliario inalcanzable. Hacen números y cruzan los dedos para que la burbuja de la construcción se desinfle. Sin embargo, pasados cuatro años, las que se desinflan son sus aspiraciones por conseguir la entrada para su primera casa. A la mitad no le queda más remedio que renunciar a sus ilusiones. "El incremento desmesurado de los precios ha hecho que estas cuentas pierdan todo su atractivo. Tanto es así que según los datos que manejamos, el 47 de los jóvenes que invierten su dinero en ellas no logran acceder a la compra de un inmueble", señala Gustavo Samoya, de los servicios jurídicos de la Federación de Usuarios y Consumidores Independientes. Devolver las deducciones El contrato de este producto financiero vence a los cuatro años. Al cabo de este periodo pocos jóvenes han logrado amasar el dinero necesario para adquirir una vivienda y se ven entre la espada y la pared. O le devuelven a Hacienda las deducciones fiscales de las que se han beneficiado en ese tiempo -el 15 por ciento de las cantidades depositadas durante un año, hasta un máximo de 9.015,18 euros- o se resignan a comprarse "cualquier cosa", haciendo concesiones en metros cuadrados en la zona que deseaban residir, subraya Susana Ranea, asesora jurídica de la vivienda de la Federación Andaluza de Consumidores y Usuarios (Facua). "Ante la inminente llegada del vencimiento del plazo, muchos clientes se ven inmersos en una desesperante búsqueda. Comprueban indignados que en esos cuatro años la vivienda se ha encarecido hasta en un 30 por ciento, lo que hace que el dinero ahorrado acabe cayendo en saco roto", indicó un responsable de la Asociación de Usuarios de Banca en Cádiz (Ausbanc). La continua escalada de los precios del mercado inmobiliario ha hecho que las cifras no cuadren. Al año, la media de ingresos depositados en estas cuentas asciende, según los expertos consultados, a los 6.000 euros. Esto significa que en cuatro años los jóvenes consiguen unos ahorros de unos 24.000 euros. Por mucho que hagan números, las cuentas no salen redondas. "Una entrada requiere en torno al 20 por ciento de la tasación de la casa. Pongamos que ésta cuesta 35 millones. Ese porcentaje supondría que en ese periodo el joven ha tenido que acumular unos 42.000 euros. ¿Quién tiene esa capacidad de ahorro en ese tiempo si encima siguen subiendo los precios?". Quien lanza esta pregunta es un responsable de una sucursal de Unicaja de la provincia. El perfil de los clientes de las cuentas de ahorro vivienda coincide con el de un joven de entre 20 y 30 años, que lleva unos dos años con un trabajo estable y busca acceder a su primer inmueble, según precisan fuentes de una Caja de Ahorros. Para la entidad financiera, este producto es una buena vía de acceso a la vivienda por la bondad fiscal que ofrece. Y porque además, estimula el ahorro. Para los más indisciplinados, esta fórmula es una manera de obligarse a reservar una cantidad mensual de su sueldo a la adquisición de una casa. Es una de las ventajas de este producto reconocida por los expertos. "La cuenta vivienda ofrece más facilidades de ahorro, lo incentiva y además permite obtener deducciones fiscales", sostiene José Carlos Cutiño, asesor técnico jurídico de la Unión de Consumidores de Andalucía. Eso sí, Cutiño recomienda que quienes las suscriban se conciencien previamente de que tienen cuatro años por delante. "Y se planifiquen para luego no pillarse los dedos", advierte. "Está claro que quien contrata este producto asume un riesgo ya que si no invierte el dinero conseguido sabe que deberá devolver al fisco las deducciones", añade. La ministra propone una convergencia con otros países de la UE La ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, aseguró ayer que su departamento propugnará un mayor equilibrio entre las desgravaciones fiscales por compra y por alquiler de vivienda dentro de la reforma tributaria que prepara el Gobierno para el 2005. Trujillo se mostró partidaria de seguir el ejemplo de la mayoría de los países de la UE, que conceden incentivos fiscales a los arrendatarios de los pisos. La ministra se mostró cauta a la hora de aventurar si la futura reforma suprimirá las ayudas por la adquisición de vivienda, en línea con las recientes recomendaciones del Fondo Monetario Internacional (FMI). "Se trata de una decisión que corresponde al Ministerio de Economía y Hacienda, pero, en todo caso, la reforma nunca llegaría a tener efectos retroactivos", precisó. Trujillo recordó que la "dirección" en la que trabaja su ministerio se orienta hacia "el equilibrio y la neutralidad" en la fiscalidad de la vivienda. "Tenemos que converger con la UE", dijo en referencia a la falta de desgravaciones por alquiler. La ministra firmó ayer con las comunidades la transferencia de 182 millones de euros para el abono de las ayudas al alquiler previstas en el plan de choque aprobado en julio. El acuerdo prevé una partida de 90 millones destinada a un total de 15.000 ayudas (de un máximo de 6.000 euros) para rehabilitación de viviendas que se vayan a alquilar y otra, de 92,1 millones, que permitirá conceder 16.000 ayudas para facilitar el pago del alquiler a los inquilinos. Estas 31.000 subvenciones forman parte de las 71.000 actuaciones extraordinarias previstas en el plan de choque para ampliar en un 63% el número de viviendas protegidas en el 2004.

2004-11-15T13:47:00.000Z

Artículo publicado por Burbujator:

... en todo caso esto no quiere decir que el ajuste será mañana. De hecho cuando la vivienda había subido un 80% (no un 120%) ya se hubiera podido advertir de un ajuste (y muchos lo hicieron) y como han visto ha seguido subiendo. Las burbujas son tales por durar más de lo que se espera. En cualquier caso existe un escenario diferente, que ya desde antes del verano de 2004 cambió el ciclo: expectativas, control del crédito, exceso de oferta, estrangulamiento del poder adquisitivo y la coyuntura macroeconómica. No se preocupen, el ciclo ha cambiado y deben por tanto aprovechar este nuevo escenario… pero sobre todo… paciencia. Noticias relacionadas: El Govern considera "utópica" una bajada de precios de la vivienda El presidente de la CNMV cree que una bajada de la vivienda sería negativo para la economía El euribor repunta en septiembre hasta el 2,377% tras dos meses de bajadas

2004-11-15T09:10:00.000Z

El editor de diarios y revistas británico Daily Mail and General Trust dijo el miércoles que había comprado la sociedad inmobiliaria online Find a Property para ampliar su presencia en Internet.

La compañía, que publica los periódicos Daily Mail y Evening Standard, dijo que pagaría unos 13,8 millones de libras (unos 19,2 millones de euros) por la rentable web, que tiene 2 millones de libras de ingresos. El precio de compra incluye un pago inicial de 9,2 millones de libras y otro pago en 2007 dependiendo del rendimiento de la compañía hasta entonces. "El sector inmobiliario es un mercado clave para nuestras cabeceras de diarios y queremos ampliar nuestra presencia en el sector digital", dijo Andy Hart, director administrativo de Associated New Ventures, una filial de Associated Newspapers de Daily Mail.

Daily Mail indicó que se prevé que el mercado de la publicidad de propiedades online se cuadriplique hasta 80 millones de libras (unos 114,9 millones de euros) en los próximos cuatro años a medida que más agentes inmobiliarios "utilizan Internet como un medio de publicidad efectivo". También este año, Daily Mail adquirió la web de selección online Jobsite.com por 36 millones de libras.

En España, las entidades financieras también han entrado en el mercado inmobiliario a través de internet, empezando a conseguir buenos resultados, tanto en el lado del cliente particular (hipotecas), como en el lado del cliente profesional (alta de inmobiliarias en el servicio de anuncios on-line y financiación de promociones).

2004-11-10T15:10:00.000Z

Idas y Venidas del nuevo Ministerio. Se ha creado con buen criterio, pero tienen claras sus funciones y sus objetivos?: La entrada en vigor del próximo Plan General de Vivienda se producirá en 2006, lo que supone retrasarlo un año. Trujillo retrasa hasta 2006 su Plan de Vivienda anunciado para 2005-2008 La ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, anunció ayer la eliminación temporal de la única estadística oficial de precios de las casas, medida que justificó en la necesidad de "no crear más confusión". El Ministerio de Vivienda elimina la estadística oficial de precios ¿Qué datos se tiene usted que creer ante la proliferación de informes de precios? Precios de la vivienda: del «apagón estadístico» a una auténtica locura de datos Las continuas rectificaciones de la titular de la cartera de Vivienda han levantado ampollas fuera y dentro del sector y han derivado en la petición de dimisión por parte del Partido Popular Diario de la «semana negra» de la ministra María Antonia Trujillo La ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, negó ayer haber presentado su dimisión al presidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero, y aseguró que sigue "trabajando con la misma ilusión que al principio". Trujillo niega haber presentado su dimisión a Zapatero Conocer el proceso de elaboración y saber a qué se refieren las estadísticas Pros y contras de los sistemas estadísticos para determinar el valor de las viviendas

2004-11-09T14:38:00.000Z

Un artículo publicado por el suplemento "Su Vivienda", del diario El Mundo, afirma: - Tres de cada 10 compradores potenciales de vivienda contactan, por primera vez, con las promotoras a través de Internet - Los contactos generados a través de la web son más abundantes, de más calidad y más económicos, que aquellos obtenidos a través de medios tradicionales. - La mayoría de las inmobiliarias apuesta por insertar publicidad on line en portales inmobiliarios especializados - Una de las razones para la expansión de las promotoras en la red han sido los portales inmobiliarios. «El número de visitas en dichos sites se ha multiplicado por siete en los dos últimos años. Igualmente, se ha doblado el volumen de promociones que se dan a conocer a través de Internet», señala José Luis Rodríguez, delegado de Foro Consultores. - Se calcula que de cada 65 correos electrónicos que piden información a los portales inmobiliarios, uno de ellos formaliza una reserva - La Red dará el 20% de las ventas. «Las expectativas son positivas, al entender que se trata de un medio cada vez más generalizado y al que más personas acostumbran a recurrir en busca de información sobre promociones inmobiliarias», afirman desde Grupo Lar. - La web del grupo SyV cuenta con un área restringida que permite acceder al estado de las obras, ver detalles técnicos de la misma, gestionar el alta de los suministros o domiciliar los recibos de la luz o el gas.

2004-11-09T10:32:00.000Z

Miguel Beltrán de Felipe Profesor de Derecho Administrativo Universidad de Castilla-La Mancha 1. Preliminar. Los problemas actuales relacionados con las necesidades y la calidad del alojamiento, particularmente su carestía, hacen que la vivienda esté en boca de todos. Periodistas, arquitectos, juristas, sociólogos, políticos, en especial los ciudadanos, todos hablan de la vivienda. Se detectan los problemas, se ofrecen todo tipo de remedios, y los políticos (sobre todo si como en el último año ha habido dos campañas electorales, tres en Madrid y en Cataluña) prometen soluciones. Pero mientras tanto la situación no deja de agravarse. En este artículo se pretende poner de manifiesto que algunos de los enfoques habituales, y algunas de las soluciones que se suelen proponer, resultan muy paradójicos y entrañan no pocas contradicciones. No se trata de desmontar gratuitamente las ideas recibidas. Sólo pretendemos hacer hincapié en algunas circunstancias paradójicas (e incluso en interpretaciones sesgadas o abiertamente equivocadas), con el fin de intentar, en la medida de lo posible, aclarar un poco el complejo panorama del derecho a la vivienda, o de la vivienda en general. 2. Paradoja del derecho que no es un derecho. Es sabido que el derecho a la vivienda, tal y como se contempla en el art. 47 de la CE, no es un verdadero derecho, exigible en cuanto tal ante los tribunales, como sí lo son otros derechos constitucionales (derecho de propiedad, el derecho a la educación, el derecho al honor, el derecho a la tutela judicial, etc.). El art. 53.3 de la CE establece que este derecho, así como todos los previstos en el Capítulo III del Título I de la CE, "sólo podrá ser alegado ante la jurisdicción ordinaria de acuerdo con lo que dispongan las leyes que lo desarrollen". De manera que la CE, cuando reconoce el derecho a la vivienda, no crea un auténtico derecho: establece un mandato al legislador, y será en la ley donde el ciudadano haya de buscar ese derecho. Ley que, naturalmente, puede existir o puede no existir, y que puede tener uno u otro contenido. Es pues un derecho que los juristas denominamos "de configuración legal" porque no deriva directamente de la Constitución sino que está en manos del legislador (o de los legisladores, si al legislador estatal añadimos los diecisiete legisladores autonómicos con competencia en la materia). Así pues la CE reconoce enfáticamente la existencia de un derecho que en realidad no es tal (lo mismo ocurre con el resto de los llamados derechos económicos y sociales: derecho al trabajo, al medio ambiente, a la cultura, a la asistencia social, etc.) 3. Paradoja del derecho que no es un derecho y sin embargo es la base para otros derechos que sí son verdaderos derechos. Parece un trabalenguas pero no lo es. Pretendemos decir que esta primera paradoja, bien conocida, entraña una segunda. Es la que sigue. El derecho a la vivienda del art. 47 de la CE es la base o el presupuesto para el ejercicio de otros derechos, estos sí fundamentales. Por ejemplo el derecho a la intimidad personal y familiar (art. 18.1 de la CE) sólo se concibe si esa intimidad se ejerce y se disfruta en una vivienda o habitación; la dignidad humana (art. 10 de la CE) tampoco es realizable si la persona no tiene un ámbito habitacional donde vivir con esa dignidad; el derecho a la inviolabilidad del domicilio (art. 18.2 de la CE) requiere, evidentemente, de un domicilio del cual poder predicar la inviolabilidad. Sencillamente, son derechos que no se conciben sin que su titular disponga de un sitio físico donde desarrollar su existencia Pues bien: no deja de ser paradójico que el derecho a la vivienda, fundamento material y lógico, y hasta ético de varios importantísimos derechos fundamentales, no sea también un derecho fundamental. Se diría incluso que el constituyente (o la sociedad) se preocupó por lo que podría considerarse accesorio antes que por lo esencial. No estamos diciendo que la dignidad, el honor o la intimidada sean accesorios, claro que no. Ni tampoco que el constituyente no se preocupase de la vivienda, pues el art. 47 de la CE exige además que se trate de una vivienda digna, y prohíbe la especulación del suelo. Decimos que sin una vivienda en la que ejercerlos son derechos hasta cierto punto ilusorios. Parece que la sociedad opulenta en la que vivimos ha dejado de lado (o ha dado por resuelto) el problema de la vivienda. Y sin embargo la realidad es otra, por lo menos para una parte creciente de la población. 4. Paradoja competencial. El reparto competencial en materia de vivienda (y de urbanismo) es bastante complejo. Desde la STC 61/1997 en urbanismo el Estado apenas tiene competencias sustantivas (de manera que no hay, estrictamente hablando, política estatal de urbanismo). Pero en cambio en vivienda el Estado sí guarda competencias, derivadas de los títulos competenciales de intervención en la economía. Ello ya debería llamarnos la atención (y en un doble sentido): por un lado, cosas que el constituyente agrupó juntas en el art. 148.3 de la CE (ordenación del territorio, urbanismo y vivienda) luego cada una responde a un modelo competencial distinto; por otro, si es evidente que la base de la política de vivienda es el urbanismo, puede que no sea demasiado lógico, ni resulte en la práctica operativo, que cada una de las dos partes se rija por reglas distintas (el urbanismo es autonómico, la vivienda es tanto estatal como autonómica). Sea ello como fuere, las competencias sobre vivienda están repartidas entre tres Administraciones. Y las tres Administraciones reconocen que es un problema social grave (sobre todo, insistimos, cuando hay elecciones a la vuelta de la esquina). Pero posiblemente para justificar la ineficacia de su política, por lo general se escudan en que la competencia la tiene otra Administración. El Estado alega que es culpa de las Comunidades Autónomas, porque son las competentes en urbanismo, y sin la herramienta del urbanismo es imposible hacer política de vivienda. Ello es parcialmente cierto. Las Comunidades Autónomas alegan que es culpa del Estado, porque es competente para el marco general que rodea a la vivienda (política de alquileres, fiscalidad, normativa básica de vivienda y núcleo mínimo del urbanismo). El argumento es también cierto. Y ambas Administraciones le echan la culpa a los Ayuntamientos, competentes para el planeamiento urbanístico de cada ciudad: sin las previsiones de crecimiento urbano, sin puesta a disposición de suelo barato, etc. tampoco se puede hacer política de vivienda social. También es cierto. Respecto de los Ayuntamientos la situación es particularmente grave: una de sus fuentes principales de financiación es el urbanismo. Hablamos de financiación legal y también, por qué no, de la no tan legal. Los administradores municipales suelen quejarse, posiblemente con razón, de que la normativa urbanística es demasiado rígida, lenta y complicada de cumplir (de hecho cualquier jurista, arquitecto o aparejador que conozca el sector sabe perfectamente que las previsiones y los plazos legales se aplican en un porcentaje que no excede, en el mejor de los casos, del 40%). También se quejan de que las demás Administraciones, o la ciudadanía, les exigen que pongan a disposición suelo barato o gratuito para construir vivienda social, ignorando sus necesidades de financiación. Y ello es tan cierto como las excusas de las otras Administraciones. Sin duda en la Constitución existen mecanismos de coordinación, y se aplican con frecuencia. La Conferencia Sectorial en vivienda reúne a los representantes del Estado y de las Comunidades Autónomas para elaborar el Plan Estatal de Vivienda, discutir la financiación, de modo que las políticas de vivienda tengan una mínima coordinación. Se trata de un mecanismo que funciona, pero es claramente insuficiente. El caso es que las políticas urbanística y de vivienda (sobre todo la política de VPO) es una política compartida entre Estado y Comunidades Autónomas, pero nadie parece responsabilizarse de ella. Es siempre otro quien tiene la culpa. En España no está demasiado extendida la cultura de la responsabilidad. Todas las Administraciones reclaman para sí competencias, pero normalmente rechazan responsabilizarse de los resultados de su gestión si los resultados no son buenos. No hace falta poner muchos ejemplos, pero baste con recordar, además de la vivienda, desastres ecológicos por ruptura de balsas mineras, aumento de la siniestralidad laboral, etc. 5. Paradoja de la VPO. La VPO es una política intrínsecamente ineficiente (o dicho más suavemente: que entraña una grandísima paradoja). La ineficiencia viene dada porque en momentos como el presente, de auge espectacular del mercado urbanístico, los promotores de vivienda encuentran gran rentabilidad en la vivienda libre, de modo que no les va interesar acogerse al régimen de VPO. Recordemos que el régimen de VPO consiste básicamente en incentivar, mediante líneas de financiación específicas, a promotores para que en lugar de construir vivienda libre (y venderla al precio que quieran), construyan VPO, pero luego el precio de venta lo fija unilateralmente la Administración (de modo que el promotor tiene un estrechísimo margen, pues no puede repercutir los costes en el precio final). Prueba de esta ineficiencia es la proporción decreciente del porcentaje de la VPO respecto del total de viviendas que se construyen en España. La VPO ha caído en picado, justamente en proporción inversa al alza de los precios de la vivienda. De manera que en etapas de carestía de vivienda, que es cuando más necesaria es la VPO para que una parte de la población pueda acceder a la vivienda, es cuando menos eficaz resulta la política de VPO porque los promotores no se acogen a ella. Y la vivienda social (VPO de promoción pública) no es suficiente para dar respuesta a las necesidades de aquellas personas excluidas por el mercado: los niveles de renta exigidos para la adjudicación son mínimos, la picaresca es grande, la vigilancia posterior del cumplimiento de las condiciones es casi nula. Y ello conlleva otra paradoja: para que los promotores entren en la VPO deben verse incentivados, y posiblemente la mejor forma de hacerlo sería permitirles vender más caras las viviendas. O sea, que para que la política de VPO sea más eficiente (para que se promuevan, construyan y vendan viviendas a precio menor que precio del mercado) estas viviendas deberían ser tendencialmente más caras. Cuanto más necesaria es la política de VPO más lejana está de la efectividad la política de VPO, entendiendo por efectividad poner en el mercado viviendas a un precio accesible para aquellos a los que el precio excesivo ha expulsado del mercado. 6. Paradoja de la oferta y la demanda. Se dice que el incremento del precio de la vivienda deriva de un exceso de demanda respecto de una oferta escasa y llena de rigideces. La solución estaría entonces en aumentar la oferta. Así lo dijo el Tribunal de Defensa de la Competencia en un informe de 1993. Pues bien, esta es la política oficial (por lo menos lo ha sido desde 1996 a 2004 en el Ministerio de Fomento). Pero no sólo en Fomento: en general toda la política urbanística y de vivienda (estatal o autonómica, socialista o popular) viene insistiendo en que se trata de un problema de restricción de la oferta respecto a la demanda. Así que, teóricamente, la solución está en la oferta. Incrementando la oferta (de suelo y de vivienda) la demanda estará mejor satisfecha y el precio bajará. Se han articulado algunas medidas en esta línea, de modo que es posible tener una muestra real de la eficacia de esta respuesta al problema. Cuando se ha llevado a la práctica, esta política de creación de suelo y de construcción masiva de viviendas no ha dado frutos (el precio no sólo no ha descendido, ni siquiera estabilizado, sino que ha seguido subiendo). En efecto, la experiencia demuestra que el diagnóstico estaba equivocado, o que las medidas no fueron las adecuadas. Por ejemplo en Madrid se puso en el mercado una enorme cantidad de suelo a finales de la década de 1990 (entre otras actuaciones, los llamados PAUS), y ello no sólo no ha hizo disminuir el precio sino que ha seguido aumentando. En realidad, la respuesta que se dio, en línea con la paradoja ambiental a la que en seguida aludiremos, ha sido declarar urbanizable - para luego urbanizar y edificar - el campo que rodea a las ciudades. Y ello es una solución muy discutible. Acaso ello explique que empiecen a oírse voces que reclamen una política justamente contraria: debe restringirse la oferta, facilitando menos suelo y construyéndose menos viviendas, para que la demanda (esencialmente artificial, como se verá en seguida) disminuya, y el precio se estabilice. Según esta visión, una vivienda más cara (aun más cara) podría hacer bajar la demanda, y a medio plazo podría hacer caer los precios. 7. Paradoja de la necesidad de vivienda.En España se está construyendo más vivienda que nunca, y más que en Francia y Alemania juntas. La pregunta que hemos de hacernos es si existe un crecimiento demográfico que lo justifique. La respuesta es negativa. Es una construcción de vivienda que no responde a una necesidad real de ese bien sino que responde a una desviación de la inversión en bolsa, en fondos, etc. a la inversión en vivienda. Se construyen miles de viviendas cuyo destino es estar vacías (porque relativamente pocas salen al mercado de alquiler). En cambio, los segmentos de población que sí necesitan la vivienda (inmigrantes, jóvenes no emancipados) no pueden acceder a ella. Ahí sí existe necesidad real de vivienda, porque son precisamente los estratos sociales excluidos por el mercado. La imposibilidad, para estas personas, de acceder a la vivienda se está convirtiendo en el principal factor de exclusión social. Ello es particularmente grave. En el caso de los jóvenes, porque al no emanciparse no pueden formar familias y no puede aumentar la natalidad. En el caso de los inmigrantes, porque las políticas de integración (por otro lado bastante fluctuantes) suelen ser ineficaces si estas personas carecen de la principal vía de integración cual es una vivienda digna, y en todo caso fuera de cualquier atisbo de gueto urbano. En ambos casos (jóvenes, inmigrantes, o también familias con rentas bajas) el sobreendeudamiento es grave. Para esas personas el nivel de endeudamiento sobrepasa los límites razonables, y así se encargan de recordarlo las autoridades independientes como el Banco de España. Un repunte de tipos, o un aumento del paro podría provocar que las personas sobreendeudadas no pudiesen hacer frente al pago de la hipoteca o alquiler. La propiedad de la vivienda podría estar pasando a ser un factor de exclusión social. Pero repetimos que en general España no es un país con necesidades habitacionales particulares, y que el llamado problema de la vivienda responde en gran medida a una situación artificial o coyuntural. 8. Paradoja ambiental. Esta construcción desaforada de vivienda, para responder a una demanda esencialmente artificial, no es demasiado compatible con otras políticas ambientales supuestamente avanzadas. Se está destruyendo el entorno de las ciudades para construir nuevos barrios (es cierto que mucho mejor equipados que en el auge de la construcción de los años 60 y 70 del siglo pasado), y aparentemente ello se está haciendo sin una previsión adecuada de cómo satisfacer el consumo de energía, agua, residuos, etc. de toda esta población o de todo este proceso constructivo. ¿Resulta realmente compatible el crecimiento del parque de viviendas con la política de desarrollo sostenible? Es muy dudoso que tal compatibilidad exista. Téngase en cuenta además que el crecimiento en muchas ciudades (sobre todo aquellas en las que el suelo ha venido siendo relativamente barato) se ha producido en muchas ocasiones de manera extensiva, mediante la construcción de grandes hileras de viviendas unifamiliares. Este modelo urbano, ajeno a la tradición cultural y arquitectónica española, plantea más de un problema. La población está mucho más dispersa, los equipamientos están más lejanos (colegios, hospitales, polideportivos), y los medios de transporte o son muy caros (dado que deben abarcar una superficie enorme) o son inexistentes. Ello conduce o incita a las familias no sólo a emplear mucho tiempo en desplazamientos sino en algo cada vez más frecuente (y más caro): la posesión de dos o más vehículos en cada familia. 9. Paradoja del urbanismo y del suelo (1). Ya hemos hablado antes del urbanismo. Ahora podemos analizarlo desde otra perspectiva. Todo el mundo reconoce que se trata de la base del problema de la vivienda, y es incuestionable que tiene un estatus constitucionalmente muy relevante (recuérdese que el suelo es el único bien cuya especulación está prohibida por la CE). Pues bien, ello debería conducir a que el urbanismo fuese mimado por los poderes públicos como una de sus políticas más importantes. Y sin embargo el urbanismo está hoy bajo sospecha. No es preciso buscar mucho para encontrar pruebas de ello. Acontecimientos recientes en Madrid o Marbella ponen de manifiesto que socialmente se ve el urbanismo como fuente de corruptelas. Es más: cuando un Ayuntamiento declara urbanizable una amplia extensión de terreno está haciendo la política de suelo que oficialmente hay que hacer (se crea suelo urbanizable para que se edifique y aumente la oferta de vivienda y ello haga bajar su precio), pero es una decisión que en seguida está bajo la sospecha del amiguismo y de la corrupción. 10. Paradoja del urbanismo y del suelo (2). El propio sistema urbanístico español es, desde 1955, altamente inflacionario, al permitir la casi inmediata patrimonialización por los particulares del aprovechamiento, con el incremento automático de los precios. Con la varita mágica del planeamiento, y sin exigir a los propietarios casi nada a cambio, las Administraciones convierten un erial en un bien cuyo valor puede ser hasta cien veces superior. Veamos este argumento. Por mucho que ahora las leyes urbanísticas insistan en que la urbanización es una tarea o una función pública, la tradición de los últimos cuarenta años es la contraria: el planeamiento urbano atribuye automáticamente el aprovechamiento a los propietarios para que, utilizando el rendimiento económico que de ello extraen, hagan frente a los costes del proceso de urbanización. Este sistema, además de dejar en manos de los propietarios lo que los urbanistas llaman la producción de ciudad, eleva mucho los precios (porque la urbanización es, así vista, antes que nada un negocio, y por la casi automática patrimonialización del aprovechamiento). De este modo a la Administración urbanística la producción de ciudad le sale muy barata, pues no le cuesta casi nada: todo lo paga el propietario-urbanizador, y, claro, lo repercute en el precio de venta del suelo urbanizado o de la vivienda. Los modelos urbanísticos alternativos, como el creado en la Comunidad Valenciana en 1994, podrían ser una solución - sin duda modesta, y no exenta de problemas - a este problema. 11. Paradoja de la actitud de la clase política. Existe un grandísimo y llamativo contraste entre las declaraciones de los políticos (según los cuales la vivienda es un gravísimo problema) y la realidad social. En efecto: habría que preguntarse ¿para qué segmento de población es realmente un problema? Y es que para los propietarios de vivienda - con hipoteca pendiente o no -, que representan un 85% de las familias, la situación no sólo no es un problema sino que es muy positiva, pues el valor de su patrimonio se ha multiplicado por dos, por tres, por cuatro, etc. Algunos políticos han tenido una actitud errática (algunos dirían que hipócrita). Tras ganar las elecciones de 2003 el actual Alcalde de Madrid dijo que, en aplicación de su programa electoral de lucha contra el problema de la vivienda, iba a imponer un tributo sobre las viviendas vacías (con objeto de incentivar su salida al mercado de alquiler, aumentando la oferta y haciendo - teóricamente - bajar el precio). Sin embargo, su partido, y probablemente la sociedad, le obligó a dar marcha atrás, pues en seguida se fue consciente no sólo de las dificultades de aplicación del tributo sino sobre todo de la impopularidad de la medida, que gravaría con impuestos al elevadísimo número de españoles que en la última década han adquirido una vivienda para no habitarla. El "problema" de la vivienda sólo lo es para el relativamente escaso número de españoles que no tiene vivienda en propiedad, porque para quienes están pagando una hipoteca - salvo acaso las hipotecas de mayor cuantía - la rentabilidad de la compra es superior al coste de su pago. 12. Paradoja de la accesibilidad. Se dice que la vivienda está muy cara, más cara que nunca. Sin embargo, el actual nivel de tipos de interés hipotecarios (del 2,5 al 3,5 % TAE) hace que los préstamos sean muy baratos. Paradójicamente, por cara que sea la vivienda, para mucha gente es ahora más barata que hace diez años, cuando la vivienda era más barata pero los intereses estaban muy altos (más del 10%). La accesibilidad mide el porcentaje de la renta familiar disponible necesario para adquirir o alquilar una vivienda, y en ocasiones se mide mal. Porque si se toma como referencia el precio medio en ciudades caras como Madrid, Barcelona o San Sebastián (o incluso no el precio medio sino un precio llamativamente caro), y luego la cifra se extrapola a toda España, el resultado no es en absoluto real. Ello nos mueve a apuntar otra reflexión. De las muchas cifras sobre vivienda que con grandísima frecuencia dan los medios de comunicación o los políticos (precio absoluto o relativo respecto al IPC, accesibilidad, mercado hipotecario, etc.), ¿cuáles responden a un tratamiento estadístico real? En ocasiones diversas fuentes (empresas de tasación, Ministerio de Fomento, servicios de estudios de bancos y cajas, etc.) han dado datos sobre lo mismo (incremento del precio de la vivienda de un año para otro) que sin embargo no coincidían. Si a la espectacular bajada de los tipos hipotecarios se suma el incremento del nivel de vida (PIB, renta familiar disponible) experimentado desde 1998, la crisis de accesibilidad sólo lo sería en realidad para segmentos relativamente reducidos de personas. Por ejemplo para quienes, en ciudades como Madrid o Barcelona, pagan hipotecas de cuantía elevada (de más de 250.000 €), o para quienes tienen un nivel de renta baja. Aquellos están notoriamente sobreendeudados, y estos están claramente fuera del mercado. En cualquier caso, la paradoja es que la vivienda sube, pero en términos reales para mucha gente (quienes han experimentado mayor aumento de renta, quienes vivan en ciudades medias donde la vivienda no aumenta tanto como en Madrid o Barcelona) la vivienda podría ser más barata ahora que hace diez años. 13. Paradoja de los profesionales. En cuanto a los profesionales del sector, no parece que las Administraciones estén consultándoles a la hora de diseñar sus políticas de vivienda o de llevarlas a la práctica. Colegios de arquitectos, urbanistas, economistas, trabajadores sociales, etc. claman en el desierto, y, por lo que se ve, en pocas ocasiones son oídos con franqueza por los responsables políticos. Parece haber una fractura entre la política urbanística o de vivienda y los profesionales que trabajan en el sector de la vivienda. No estamos diciendo que ello explique algunas de las disfunciones que aquí hemos intentado poner de manifiesto, pero probablemente un diálogo más fluido, o una actuación más conjunta entre las Administraciones y los técnicos y profesionales, contribuyesen a allanar el camino hacia unas políticas públicas más racionales. Además, en torno a la vivienda están proliferando en los últimos años una serie de actividades de intermediación que apenas están reguladas, y ello redunda, naturalmente, en perjuicio del consumidor o adquirente. Téngase en cuenta que la vivienda, junto a los bancos y entidades de crédito y a los talleres de reparación de automóviles o electrodomésticos, es el sector en el que los ciudadanos plantean más reclamaciones de consumo. Es evidente que se trata de sectores de relevancia económica no comparable para el consumidor: precisamente porque la compra de la vivienda es con toda seguridad el desembolso económico mayor que una persona hace a lo largo de su vida, dicha operación debe estar revestida de las mayores garantías. Pues bien: estas nuevas y variopintas profesiones de intermediación o gestión inmobiliaria ¿ofrecen las garantías exigibles a cualquier otro profesional? Posiblemente no. 14. Recapitulación. Conforme sube el precio de la vivienda, en torno a ella surgen multitud de interrogantes. El primero de ellos es si lo que generalmente se denomina el problema de la vivienda es en realidad un problema y para quién es un problema. No estamos diciendo que no sea un problema. Estamos diciendo que la actual situación de la vivienda, sin apenas parangón en la Europa occidental, enmascara realidades muy diversas y a veces repletas de paradojas, disfunciones y contradicciones. Veremos si la evolución económica de los próximos años las corrige o las incrementa.

Vivienda en España

Browse Archives at groups-beta.google.com

2004-11-09T10:18:00.000Z

La deuda de las familias ronda ya el 100% de su renta disponible La deuda de los hogares, comprometidos con las hipotecas de las viviendas, ya está en el entorno del 100% de su renta disponible, mientras la carga financiera sigue creciendo, y el ahorro no destinado al pago de intereses se reduce. Con su capacidad de financiación en niveles muy reducidos, las familias tienen cada vez menos margen "para absorber posibles perturbaciones de carácter adverso", ya sean subidas de los tipos de interés o una merma de ingresos por empeoramiento del mercado laboral, alerta el Banco de España. Aunque insiste en que la situación financiera del conjunto de los hogares "continúa siendo sólida" y les permite tomar decisiones de gasto, también recuerda que la distribución de la deuda dentro de la sociedad no es homogénea, y algunos grupos de población son más vulnerables. En los últimos meses -evoca el informe-, se ha reavivado la construcción de nuevas viviendas y los precios de venta siguen aumentando a tasas muy elevadas, del orden del 18% en el segundo trimestre.